Steht für die Verwalterwahl in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft nur ein Kandidat mit annehmbaren Konditionen zur Verfügung, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf dessen Bestellung.
In einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters, der sich bereits aus Gründen der Vertretung der Gemeinschaft ergibt. Dieser Anspruch kann, wenn nur ein einziger Verwalterkandidat bereitsteht, ausschließlich durch die Bestellung eben dieses Kandidaten erfüllt werden. Die Vorlage von Alternativangeboten ist in einer solchen Konstellation kein Selbstzweck: Wenn lediglich ein Verwalter bereit ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten, entspricht dessen Wahl nicht deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil keine Alternativangebote vorlagen. Das Ermessen der Eigentümer reduziert sich im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten, sofern dieser annehmbare Konditionen vorlegt und keine inhaltlichen Einwände gegen das Angebot bestehen.
Ein Negativbeschluss - also die Ablehnung der Verwalterbestellung - entspricht unter diesen Voraussetzungen grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist damit anfechtbar. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn das einzige vorliegende Angebot für die Eigentümer wirtschaftlich untragbar wäre oder es in der Gemeinschaft an Verwaltungsbedarf fehlte. Solange derartige inhaltliche Einwände weder vorgetragen noch ersichtlich sind, besteht kein Raum für eine Ablehnung der Bestellung.
Hinsichtlich der Vorbereitung der Beschlussfassung gilt, dass die Eigentümer bereits mit der Einladung in die Lage versetzt werden müssen, die erforderlichen Informationen zur Beschlussfassung zu erhalten. Für die Verwalterwahl bedeutet dies, dass Name und Sitz des Kandidaten sowie die Eckpunkte des Angebots mitzuteilen sind - insbesondere die Vergütung (einschließlich der Frage, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit weiteren Vergütungsbestandteilen angeboten wird) sowie die Laufzeit des Vertrages. Dies gilt auch dann, wenn nur ein einziger Kandidat zur Verfügung steht, da die Eigentümer auch in diesem Fall berechtigt sind, von der Bestellung abzusehen, eigene Ermittlungen anzustellen oder sich selbst für das Amt bereitzuerklären.
Der Informationspflicht ist jedoch Genüge getan, wenn die Eigentümer die Grundvergütung, die Mehrwertsteuerpflicht, die angestrebte Vertragslaufzeit sowie den Umstand kennen, dass Sondervergütungen anfallen können. Eine erschöpfende Aufschlüsselung sämtlicher Sonderleistungen bereits in der Einladung ist nicht erforderlich. Besteht für die Eigentümer die Möglichkeit, in den Entwurf des Verwaltervertrages Einsicht zu nehmen - etwa weil dieser der Einladung oder dem Protokollentwurf beigefügt war oder anderweitig zugänglich gemacht wurde -, sind die Anforderungen an die Vorinformation erfüllt. Eigentümer mit weiterem Informationsbedarf sind darauf zu verweisen, Einsicht in den Verwaltervertragsentwurf zu begehren oder den Kandidaten direkt anzusprechen.
Nicht relevant für die Beschlussfähigkeit ist der Umstand, dass andere angesprochene Verwalter ihre Kandidatur abgelehnt haben. Die Information über ablehnende Kandidaten soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, sich im Vorfeld über die zur Wahl stehenden Personen zu informieren - bei Bewerbern, die sich nicht zur Wahl stellen, ist dies nicht geboten. Ferner kommt es auf die Frage, ob die einladende Person zur Einladung berechtigt war, nicht an, wenn - wie es der gesetzliche Regelfall bei Vollversammlungen ist - sämtliche Wohnungseigentümer erschienen sind.
Schließlich ist zu beachten, dass die Anforderungen des Wohnungseigentumsrechts in verwalterlosen Kleinstgemeinschaften zwar nicht generell abgesenkt sind, die Anforderungen an die Informationsbereitstellung jedoch nicht überspannt werden dürfen und für Wohnungseigentümer, die die Organisation der Verwalterwahl übernehmen, erfüllbar bleiben müssen.
In einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters, der sich bereits aus Gründen der Vertretung der Gemeinschaft ergibt. Dieser Anspruch kann, wenn nur ein einziger Verwalterkandidat bereitsteht, ausschließlich durch die Bestellung eben dieses Kandidaten erfüllt werden. Die Vorlage von Alternativangeboten ist in einer solchen Konstellation kein Selbstzweck: Wenn lediglich ein Verwalter bereit ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten, entspricht dessen Wahl nicht deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil keine Alternativangebote vorlagen. Das Ermessen der Eigentümer reduziert sich im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten, sofern dieser annehmbare Konditionen vorlegt und keine inhaltlichen Einwände gegen das Angebot bestehen.
Ein Negativbeschluss - also die Ablehnung der Verwalterbestellung - entspricht unter diesen Voraussetzungen grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist damit anfechtbar. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn das einzige vorliegende Angebot für die Eigentümer wirtschaftlich untragbar wäre oder es in der Gemeinschaft an Verwaltungsbedarf fehlte. Solange derartige inhaltliche Einwände weder vorgetragen noch ersichtlich sind, besteht kein Raum für eine Ablehnung der Bestellung.
Hinsichtlich der Vorbereitung der Beschlussfassung gilt, dass die Eigentümer bereits mit der Einladung in die Lage versetzt werden müssen, die erforderlichen Informationen zur Beschlussfassung zu erhalten. Für die Verwalterwahl bedeutet dies, dass Name und Sitz des Kandidaten sowie die Eckpunkte des Angebots mitzuteilen sind - insbesondere die Vergütung (einschließlich der Frage, ob eine Pauschalvergütung oder eine Vergütung mit weiteren Vergütungsbestandteilen angeboten wird) sowie die Laufzeit des Vertrages. Dies gilt auch dann, wenn nur ein einziger Kandidat zur Verfügung steht, da die Eigentümer auch in diesem Fall berechtigt sind, von der Bestellung abzusehen, eigene Ermittlungen anzustellen oder sich selbst für das Amt bereitzuerklären.
Der Informationspflicht ist jedoch Genüge getan, wenn die Eigentümer die Grundvergütung, die Mehrwertsteuerpflicht, die angestrebte Vertragslaufzeit sowie den Umstand kennen, dass Sondervergütungen anfallen können. Eine erschöpfende Aufschlüsselung sämtlicher Sonderleistungen bereits in der Einladung ist nicht erforderlich. Besteht für die Eigentümer die Möglichkeit, in den Entwurf des Verwaltervertrages Einsicht zu nehmen - etwa weil dieser der Einladung oder dem Protokollentwurf beigefügt war oder anderweitig zugänglich gemacht wurde -, sind die Anforderungen an die Vorinformation erfüllt. Eigentümer mit weiterem Informationsbedarf sind darauf zu verweisen, Einsicht in den Verwaltervertragsentwurf zu begehren oder den Kandidaten direkt anzusprechen.
Nicht relevant für die Beschlussfähigkeit ist der Umstand, dass andere angesprochene Verwalter ihre Kandidatur abgelehnt haben. Die Information über ablehnende Kandidaten soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, sich im Vorfeld über die zur Wahl stehenden Personen zu informieren - bei Bewerbern, die sich nicht zur Wahl stellen, ist dies nicht geboten. Ferner kommt es auf die Frage, ob die einladende Person zur Einladung berechtigt war, nicht an, wenn - wie es der gesetzliche Regelfall bei Vollversammlungen ist - sämtliche Wohnungseigentümer erschienen sind.
Schließlich ist zu beachten, dass die Anforderungen des Wohnungseigentumsrechts in verwalterlosen Kleinstgemeinschaften zwar nicht generell abgesenkt sind, die Anforderungen an die Informationsbereitstellung jedoch nicht überspannt werden dürfen und für Wohnungseigentümer, die die Organisation der Verwalterwahl übernehmen, erfüllbar bleiben müssen.
LG Frankfurt/Main, 22.08.2023 - Az: 2-13 T 56/23
ECLI:DE:LGFFM:2023:0822.2.13T56.23.00
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