Bei der Vergabe größerer Instandsetzungs- oder Sanierungsaufträge verlangt der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß
§ 21 Abs. 3 WEG grundsätzlich die Einholung von Vergleichsangeboten. Zweck dieser Vorgabe ist es, eine sachgerechte Entscheidungsgrundlage für die Eigentümergemeinschaft zu schaffen, die sowohl die technische Eignung als auch die Wirtschaftlichkeit der angebotenen Leistungen berücksichtigt.
In der Rechtsprechung wird vielfach angenommen, dass regelmäßig drei Angebote erforderlich sind (AG Landshut, 25.03.2022 - Az: 14 C 1593/21; LG Itzehoe, 05.01.2018 - Az: 11 S 1/17; LG Berlin, 02.02.2018 - Az:
85 S 98/16 WEG; LG Dortmund, 21.10.2014 - Az: 1 S 371/13; LG Frankfurt/Main, 19.04.2017 - Az:
2-13 S 2/17). Durch mehrere Angebote soll verhindert werden, dass überteuerte Aufträge beschlossen oder ungeeignete technische Lösungen gewählt werden, und zugleich die Entscheidungsfreiheit der Mehrheit unter Wahrung der Minderheitsrechte abgesichert werden.
Ein starres Erfordernis von drei Angeboten besteht jedoch nicht. In der Rechtsprechung wird differenziert: Die Zahl der einzuholenden Angebote hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Zu berücksichtigen sind insbesondere das Auftragsvolumen, die Dringlichkeit der Maßnahme, die Anzahl angefragter Unternehmen, die Qualität der vorliegenden Angebote sowie bestehende positive Erfahrungen der Eigentümergemeinschaft mit bestimmten Unternehmen (vgl. AG Hamburg-Blankenese, 15.04.2020 - Az: 539 C 16/18). Auch wenn weniger als drei Angebote vorliegen, kann eine ordnungsgemäße Verwaltung gegeben sein, sofern die Entscheidungsgrundlage hinreichend abgesichert ist und ein nachvollziehbarer Ermessensspielraum ausgeübt wird.
In Fällen, in denen eine unmittelbare Sanierungsbedürftigkeit objektiv feststeht und die Eigentümergemeinschaft über aussagekräftige Alternativangebote verfügt, reicht es aus, wenn zwei Angebote vorgelegt werden und weitere Angebote trotz Bemühungen nicht zustande kommen. Ebenso kann die positive Erfahrung mit bereits beauftragten Fachfirmen ein sachlicher Grund sein, von der Einholung zusätzlicher Angebote abzusehen.
Damit gilt: Die Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten ist Ausdruck ordnungsgemäßer Verwaltung, aber kein zwingendes, schematisch anzuwendendes Gebot von stets drei Angeboten. Entscheidend bleibt, ob den Eigentümern eine tragfähige Entscheidungsgrundlage für eine wirtschaftlich und technisch sachgerechte Maßnahme zur Verfügung steht.
