Pflichtwidrige Herbeiführung eines anfechtbaren Versammlungsbeschlusses

Ein Verwalter haftet der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er pflichtwidrig einen anfechtbaren Wohnungseigentümerbeschluss herbeiführt. Dies kann auch den Fall betreffen, dass ein Beschlussantrag zu Sanierungsarbeiten gestellt wird, obwohl nur ein Angebot vorliegt.

Hierzu führte das Gericht aus:

Den Klägern steht gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als ehemaliger Verwalterin der Wohnanlage ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB wegen schuldhafter Verletzung ihrer Pflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bzw. dem Verwaltervertrag durch die veranlasste Beschlussfassung über die Vergabe der Sanierungsarbeiten betreffend die Dachterrasse und den angrenzenden Teilen des Gemeinschaftseigentums, ohne dass zuvor weitere Kostenangebote eingeholt worden waren, wodurch es zu den anfechtbaren Beschlüssen zu TOP 1 und TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 16.10.2014 und den durch die erfolgreiche Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers verursachten – hier streitgegenständlichen – Rechtsverfolgungskosten kam.

Die Beklagte hat ihre sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG in Verbindung mit dem Verwaltervertrag ergebenden Pflichten verletzt.

Bei der Frage, welche Pflichten dem Verwalter nach dieser Vorschrift obliegen, ist im Blick zu halten, dass die Wohnungseigentümer nach §§ 20 Abs. 1, 21 WEG Träger und Herren der Verwaltung sind. Diese haben daher zu entscheiden, ob und auf welche Weise und in welchem Zeitraum sie etwaige Mängel im Gemeinschaftseigentum beseitigen wollen. Der Verwalter als Sachwalter der Eigentümer hat insoweit keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang dieser Maßnahmen. Wegen der vorrangigen Pflicht der Wohnungseigentümer, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung und -setzung zu beschließen, bestehen die Verwalterpflichten primär darin, Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf festzustellen und die Willensbildung der Eigentümer durch Beschluss zu unterstützen, indem die Beschlussfassung vorbereitet und durchgeführt wird. Der Verwalter hat die Eigentümer über seine Kenntnisse zu informieren und deren Willensbildung zu organisieren.

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