Zugehörigkeit einer gefangenen Terrasse zu einer vermieteten Wohnung

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Eine gefangene Terrasse, an der der Vermieter ein Sondernutzungsrecht als Wohnungseigentümer hat, ist zumindest nachträglich zum Bestandteil des Mietvertrags über eine EG-Wohnung geworden, insbesondere wenn der Vermieter die exklusive Nutzung durch den Mieter lange Zeit geduldet hat und im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens die Terrasse selbst als wohnwerterhöhendes Merkmal benannt hat.

Der Mieter hat bei inzwischen unebenen Terrassenplatten einen Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie aus Verkehrssicherungspflicht gegen den Vermieter. Wie der Vermieter instandsetzt, ist seine Sache.

Hierzu führte das Gericht aus:

In Ermangelung einer eindeutigen Regelung darüber, ob die streitgegenständliche Terrasse Teil der Mietsache ist, hat das Gericht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§§ 133, 157 BGB) sowie der Verkehrsanschauung auszulegen, wie die Parteien das Mietverhältnis verstehen. Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob die Terrasse nach dem Willen der Parteien vom Mietgebrauch umfasst ist oder ob dem Kläger die Nutzung der Terrasse lediglich unentgeltlich (und widerruflich) gestattet wurde. Insoweit gelangt das Gericht im Rahmen seiner nach § 286 Abs. 1 ZPO vorzunehmenden Würdigung aller wesentlichen Umstände zu der Überzeugung, dass die Terrasse von den Parteien jedenfalls nachträglich in das Mietverhältnis einbezogen wurde und insoweit nunmehr Teil der Mietsache ist.

Dabei kann aus der Nichterwähnung der Terrasse im schriftlichen Mietvertrag aus dem Jahr 1973 noch nicht gefolgert werden, dass diese nicht in das Mietverhältnis einbezogen ist. Zwar findet die Terrasse dort unter § 1 (Mieträume) keine ausdrückliche Erwähnung. Indes handelt es sich bei dem Mietvertrag um einen Formularvertrag, welcher unter der insoweit in Betracht kommenden Ziffer § 1.1, in welcher die dem Mieter zur alleinigen Nutzung überlassenen Räumlichkeiten benannt werden, kein entsprechendes Feld mit der Bezeichnung „Terrasse“, „Garten“ o.ä. vorsieht. Zugleich kann dem Mietvertrag auch nicht entnommen werden, dass hinsichtlich der Terrasse lediglich eine Mitnutzung gestattet ist, da sie auch unter Ziffer § 1.2, welche die Mitbenutzung etwaig vorhandener Gemeinschaftsräume erlaubt, keine Erwähnung findet.