Besenreine Übergabe: Was Mieter beim Auszug wirklich erledigen müssen

Das Ende eines Mietverhältnisses ist oft mit Stress und Unsicherheit verbunden. Ein Punkt, der regelmäßig zu Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern führt, ist der Zustand, in dem die Wohnung zurückzugeben ist. In vielen Mietverträgen findet sich die Formulierung, die Wohnung sei „besenrein“ zu übergeben. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff? Die Vorstellungen darüber gehen oft weit auseinander und führen nicht selten zu unberechtigten Forderungen seitens des Vermieters. Eine klare Abgrenzung zwischen der reinen Säuberungspflicht, der Durchführung von Schönheitsreparaturen und der Beseitigung echter Schäden ist daher unerlässlich, um die eigenen Rechte und Pflichten als Mieter zu kennen.

Juristische Definition von „besenrein“

Die Anforderung einer „besenreinen“ Rückgabe ist juristisch eng auszulegen. Sie verpflichtet den Mieter keineswegs zu einer grundlegenden Renovierung oder einer peniblen Grundreinigung der gesamten Wohnung. Vielmehr hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass sich diese Pflicht auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt (vgl. BGH, 28.06.2006 - Az: VIII ZR 124/05). Das bedeutet, die Mietsache muss in einem Zustand übergeben werden, der frei von offensichtlichem und grobem Schmutz ist. Konkret umfasst dies in der Regel das Fegen oder Staubsaugen von Teppichen und Hartböden, die Beseitigung von Spinnweben an Decken und Wänden sowie das Entfernen von groben Verunreinigungen in Küche und Bad, das Entfernen von groben Rückständen in Einbauschränken und auf Fensterbänken sowie von groben Ablaufverschmutzungen in Sanitärobjekten und die Entleerung von Müll.

Klauseln im Mietvertrag, die über diese grundlegende Säuberungspflicht hinausgehen, sind oft unwirksam. So hat das Landgericht Berlin II eine Vertragsklausel für unwirksam erklärt, die eine Rückgabe im „gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen, etc.)“ forderte. Eine solche Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie ihm Pflichten auferlegt, die über das gesetzliche Leitbild der besenreinen Übergabe hinausgehen und seine Rechte aus § 538 BGB, der die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch regelt, einseitig einschränken (vgl. LG Berlin II, 13.02.2024 - Az: 67 S 186/23). Demnach schuldet ein Mieter ohne eine gesonderte und wirksame Vereinbarung keine Tätigkeiten wie das Fensterputzen oder das Entkalken von Armaturen.

Klauseln, die noch weitergehende Reinigungspflichten vorsehen (z.B. professionelle Endreinigung), sind regelmäßig nach § 307 BGB unwirksam.

Abgrenzung zu Schönheitsreparaturen

Von der reinen Säuberungspflicht streng zu trennen ist die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese umfassen Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nach der gesetzlichen Grundkonzeption des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Instandhaltung der Mietsache und damit auch die Vornahme von Schönheitsreparaturen eigentlich Sache des Vermieters.

In der Praxis wird diese Verpflichtung jedoch in den allermeisten Formularmietverträgen auf den Mieter abgewälzt. Eine solche Übertragung ist zwar grundsätzlich zulässig, jedoch unterliegt sie einer strengen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Eine Vielzahl solcher Klauseln hat sich in der Vergangenheit als unwirksam erwiesen, was weitreichende Konsequenzen für die Pflichten des Mieters beim Auszug hat. Ist die Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unwirksam, greift die gesetzliche Regelung, und der Vermieter bleibt in der Pflicht. Der Mieter muss in diesem Fall keinerlei Renovierungsarbeiten durchführen und die Wohnung lediglich besenrein zurückgeben.

Die häufigsten Gründe für unwirksame Renovierungsklauseln

Die Rechtsprechung hat über die Jahre klare Grenzen für die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln gezogen. Ein häufiger Grund für die Unwirksamkeit liegt in der Überwälzung der Renovierungspflicht bei einer zu Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn er keinen angemessenen Ausgleich vom Vermieter erhält (vgl. BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14). Der Mieter würde andernfalls verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst erhalten hat. Maßgeblich ist dabei der Gesamteindruck der Wohnung bei Vertragsbeginn; vermittelt sie den Eindruck einer unrenovierten Wohnung, ist die Klausel in der Regel unwirksam (vgl. LG Berlin, 02.05.2018 - Az: 18 S 392/16).

Ein weiterer klassischer Unwirksamkeitsgrund sind sogenannte „starre“ Fristenpläne. Klauseln, die den Mieter verpflichten, Renovierungsarbeiten nach Ablauf fester Fristen (z. B. Küche alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre) durchzuführen, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu berücksichtigen, sind unwirksam. Eine solche Regelung würde den Mieter auch dann zur Renovierung zwingen, wenn objektiv noch gar kein Bedarf besteht, was eine unangemessene Benachteiligung darstellt (vgl. BGH, 28.06.2006 - Az: VIII ZR 124/05).

Auch eine zu enge Vorgabe bei der Ausführung der Arbeiten kann zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturverpflichtung führen. So wurde eine Klausel, die den Mieter bei Rückgabe der Mietsache zum Streichen der Wände und Decken „in dem ursprünglichen Weißton“ verpflichtet, als unzulässig erachtet. Eine solche Regelung schränkt den Mieter in seiner Gestaltungsfreiheit während der Mietzeit unangemessen ein, da er bei einem abweichenden Anstrich stets das wirtschaftliche Risiko einer teuren Neurenovierung bei Auszug im Hinterkopf behalten müsste. Diese unangemessene Einengung führt zur Unwirksamkeit der gesamten Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht (vgl. LG Berlin II, 13.02.2024 - Az: 67 S 186/23).

Schäden und normale Abnutzung: Wer haftet wofür?

Während die besenreine Übergabe und die Schönheitsreparaturen den optischen Zustand der Wohnung betreffen, geht es bei Schäden an der Mietsache um Eingriffe in deren Substanz. Es gilt der Grundsatz des § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat. Diese normale Abnutzung ist durch die Zahlung der Miete abgegolten. Ein typisches Beispiel ist ein Teppichboden, der nach zehn Jahren normale Laufspuren aufweist. Der Vermieter kann hierfür keinen Ersatz verlangen.

Anders verhält es sich bei Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Verursacht der Mieter beispielsweise Brandflecken im Teppich, tiefe Kratzer im Parkett oder gesprungene Fliesen, liegt eine Beschädigung vor, für die er schadensersatzpflichtig ist. Wichtig ist hierbei, dass der Vermieter nur den Ersatz des Zeitwertes verlangen kann. Hat ein Teppichboden eine übliche Lebensdauer von zehn Jahren und ist bei Auszug bereits acht Jahre alt, kann der Vermieter nur einen Bruchteil der Kosten für einen neuen Teppich als Schadensersatz fordern.

Ein praxisrelevantes Beispiel ist das Rauchen in der Wohnung. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ablagerungen, die sich durch normale Schönheitsreparaturen wie einen einfachen Anstrich beseitigen lassen, muss der Vermieter hinnehmen, sofern die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Eine Schadensersatzpflicht des Mieters entsteht jedoch dann, wenn das Rauchen zu so starken Verfärbungen und Geruchsbelästigungen führt, dass diese sich nicht mehr durch einfaches Überstreichen beseitigen lassen, sondern weitergehende Instandsetzungsarbeiten wie das Aufbringen einer speziellen Isolierfarbe oder gar die Erneuerung des Putzes erfordern (vgl. BGH, 05.03.2008 - Az: VIII ZR 37/07).

In extremen Fällen kann auch eine massive Verunreinigung den Tatbestand einer Beschädigung erfüllen. Ein Zustand, der als „katastrophal“ beschrieben wird, mit beißendem Geruch, abgerissenen und mit Kot verschmutzten Tapeten sowie völlig verdreckten Böden, geht weit über eine unterlassene besenreine Übergabe hinaus. Hier liegt ein übermäßiger, die Substanz beeinträchtigender Gebrauch vor, der den Mieter zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. LG Dessau-Roßlau, 29.09.2016 - Az: 5 S 177/15).

Bedeutung des Übergabeprotokolls

Um Streitigkeiten bei der Wohnungsrückgabe zu vermeiden, ist die Anfertigung eines detaillierten Übergabeprotokolls von entscheidender Bedeutung. Im Protokoll sollte der Zustand der Wohnung Raum für Raum genau festgehalten werden, idealerweise ergänzt durch Fotos. Alle bestehenden und neuen Mängel oder Schäden sollten präzise beschrieben werden. Ein solches Protokoll dient als wichtiger Indiz für den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe.

Für den Vermieter gilt, dass er im Nachgang keine Kosten für Mängel mit der Kaution verrechnen darf, die nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden (vgl. AG Ottweiler, 24.11.2016 - Az: 16 C 170/15 (77)). Werden im Protokoll Mängel festgehalten, für die der Mieter verantwortlich ist, sollte eine angemessene Frist zur Beseitigung vereinbart werden. Der Vermieter darf nicht vor Ablauf dieser Frist selbst Handwerker beauftragen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen oder mit der Kaution verrechnen. Nachträglich entdeckte verdeckte Mängel können grundsätzlich trotzdem geltend gemacht werden, wenn sie bei der Übergabe nicht erkennbar waren.

Für Mieter ist es ratsam, das Protokoll sorgfältig zu prüfen und kein Dokument zu unterschreiben, dessen Inhalt sie nicht nachvollziehen können oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Ein unterschriebenes Protokoll kann unter Umständen als Anerkenntnis von Mängeln oder Pflichten gewertet werden, die rechtlich möglicherweise gar nicht bestehen.

Letztlich hängt die Verpflichtung des Mieters beim Auszug entscheidend von den konkreten und vor allem wirksamen Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Eine pauschale Annahme, man müsse die Wohnung frisch renoviert und grundgereinigt übergeben, ist in den meisten Fällen unzutreffend.