Welche Kosten kann der Vermieter mit der Kaution verrechnen?

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Der Vermieter kann die vom Mieter geleistete Mietkaution nicht mit Kosten verrechnen, die er selbst verursacht hat (im vorliegenden Fall eine Schimmelanalyse), ehe die dem Mieter gesetzte Frist zur Schadenbehebung verstrichen ist.

Der Vermieter darf auch keine Kosten mit der Kaution verrechnen, die er aufgewendet hat, um Schäden zu beheben, die bei Auszug nicht als Mängel festgestellt und nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

Hat der Mieter, wie im Übergabeprotokoll festgehalten, das Edelstahlgeländer des Balkons selbst von Moos befreit und die Fliesenfugen der Dusche der Wohnung gereinigt und kann dies auch von Zeugen bestätigt werden, so kann der Vermieter die Kaution nicht mit Kosten für eine professionelle Reinigung verrechnen.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Mit Mietvertrag vom 4.2.2013 mietete die Klägerin von der Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens … beginnend mit dem 1.3.2013. Das Mietverhältnis endete zum 31.12.2014. Die von der Klägerin geleistete Kaution inklusive Zinsen betrug zu diesem Zeitpunkt 841,14 €. Mit Nebenkostenabrechnung 2014 vom 23.4.2015 errechnete die Beklagte für die Klägerin ein Guthaben in Höhe von 684,71 €. Die Beklagte erstattete an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 301,57 €. Der Beklagten stand gegen die Klägerin darüber hinaus ein aufrechenbarer Zahlungsanspruch für den Stromverbrauch des Kabelanschlusses in Höhe von 7,68 € zu. Mit Schreiben vom 11.5.2015 forderte die Klägerin die Beklagte zur Erstattung des Restbetrages in Höhe von 1216,60 € unter Fristsetzung bis 1.6.2015 auf.

Das Protokoll für Übergabe und Rückgabe der Mietsache vom 31.12.2014 hat folgenden Inhalt:

„Folgende Mängel werden auf Kosten des Vermieters/Mieters beseitigt:

2. Bad schwarze Fugen laut Bilder, Badewanne brauner Fl.

4. Zimmer Abschlusstür- Kratzer auf Parkett (Wohnzimmer)

8. Zimmer Edelstahlgeländer von Moos reinigen-

9. Zimmer Briefkasten austauschen weil angeblich Post aus Briefkasten entwendet.

Die Beseitigung soll bis zum 15.1.2015 erfolgen.“

Die Klägerin ließ über ihren Vater Mängelbeseitigungsarbeiten am 17.01.2015 vornehmen.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte sei verpflichtet, den Restbetrag in Höhe von 1216,60 € an die Klägerin zu erstatten. Die Klägerin behauptet, die Mängelbeseitigungsarbeiten seien ordnungsgemäß vorgenommen worden und die Wohnung demgemäß in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben worden. Insbesondere seien die Fliesenfugen nach der Reinigung am 17.1.2015 sauber, jedenfalls nicht mehr schwarz gewesen. Die Balkongeländer seien von innen blitzblank gewesen. Eine Außenreinigung sei auf Grund der Höhe von innen gar nicht möglich. Die Kratzer auf dem Parkett seien beim erstmaligen Öffnen der Abschlusstür, weil diese für die Klägerin nicht vorhersehbar auf dem Boden geschleift habe, entstanden. Eine Schimmelbildung in der Innenseite der Fensterrahmen sei bei Rückgabe nicht gerügt worden und die Klägerin nie aufgefordert worden, solche zu beseitigen. Die Kanalverstopfung habe die Klägerin nicht verursacht.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1216,60 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.06.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.