Fristlose Kündigung wegen unordentlicher Wohnung?

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Unordnung allein stellt keine Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag dar.

Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Beklagte ist Mieter einer im Eigentum der Kläger stehenden Wohnung. Mit Schreiben des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins vom 23.10.2015 beanstandeten die Kläger, die Wohnung des Beklagten befinde sich in einem verwahrlosten Zustand und sei vollständig vermüllt. Abfälle aller Art stapelten sich zum Teil kniehoch auf den Bodenflächen. Unter den Abfällen befänden sich auch Essensreste. Auch rieche es in der Wohnung nach Schimmel. Der Beklagte wurde unter Fristsetzung auf den 03.11.2016 aufgefordert, die Wohnung in einen besichtigungsfähigen Zustand zu versetzen, damit Boden und Wandflächen in Augenschein genommen und auf Schäden überprüft werden können. Ferner wurde der Beklagte aufgefordert, Essensabfälle zu beseitigen und dafür Sorge zu tragen, dass in den Wohnräumen keine Schäden an der Bausubstanz entstehen.

Am 11.11.2015 besichtigte die Klägerin die Wohnung des Beklagten.

Mit Schreiben des Haus- und Grundbesitzervereins vom 17.11.2015 sprachen die Kläger die fristlose – hilfsweise fristgerechte – Kündigung des Mietverhältnisses aus. Zur Begründung führten sie an, nach den vom Beklagten durchgeführten Aufräumarbeiten hätten im Badezimmer links neben der Gastherme großflächige Schimmelschäden festgestellt werden können, der Fußboden sei irreparabel verschmutzt und könne nicht mehr gereinigt werden. Auch sonstige Einrichtungsgegenstände wie Boden, Fensterbänke, Sanitäreinrichtungen seien mit Schmutz überzogen. Soweit erkennbar, seien dadurch Schäden an der Bausubstanz eingetreten. Weil die Wohnräume nach wie vor mit einer Vielzahl von Gegenständen vorgestellt seien, könne nicht weiter geprüft werden, ob weitere Bausubstanzschäden vorhanden sein.

Die Kläger halten die Kündigung für gerechtfertigt. Sie behaupten, bereits im Jahr 2010 sei der Beklagte abgemahnt worden, weil er die Wohnung habe verkommen lassen. Derselbe Zustand wie im Jahre 2010 sei auch im November 2015 festgestellt worden. Die Wohnung befinde sich in dem Zustand, wie er im Kündigungsschreiben vom 17.11.2015 dargestellt worden sei.

Der Beklagte trägt unwidersprochen vor, er habe die Wohnung zum 11.11.2015 in einen besichtigungsfähigen Zustand versetzt. Am 11.11.2015 seien in seiner Wohnung keine Essensabfälle vorhanden gewesen. Im Übrigen habe er in der Wohnung zu keiner Zeit Abfälle und Essensreste gelagert. Es sei auch nicht zur Bildung von Ungeziefer gekommen. Der von den Klägern behauptete Schimmelschaden im Badezimmer erstrecke sich auf eine nur kleine Fläche und sei ihm vorher unbekannt gewesen, weil die Stelle zugestellt gewesen sei.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Kläger können von dem Beklagten nicht gemäß § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen, denn ihre Kündigung vom 17.11.2015 hat das Mietverhältnis nicht beendet.

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