Eine wirksame Rücktrittserklärung von einem
Mietvertrag kann auch dann erfolgen, wenn der Vertrag noch nicht in Vollzug gesetzt wurde und die Mietsache noch nicht übergeben ist. Ein Mietvertrag stellt ein Dauerschuldverhältnis dar, bei dem nicht nur die speziellen Vorschriften des Mietrechts, sondern auch die allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts Anwendung finden. Nach § 323 Abs. 4 BGB darf der Mieter sogar schon vor Eintritt der Fälligkeit zurücktreten, wenn objektiv feststeht, dass die Leistung des Vermieters mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit mangelhaft sein wird.
Im vorliegenden Fall bestand der
Mangel darin, dass die Wohnung von
Bettwanzen befallen war. Zwar hatte der Vermieter kurz vor Beginn des neuen Mietverhältnisses eine Schädlingsbekämpfung veranlasst, doch ist allgemein bekannt, dass eine einmalige Behandlung bei Bettwanzen regelmäßig nicht genügt. Bettwanzen sind blutsaugende Parasiten, deren Stiche nicht nur unangenehme Pusteln und starken Juckreiz hervorrufen können, sondern auch erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen wie allergische Reaktionen, Schlafstörungen oder Folgeinfektionen. Der Befall stellt deshalb zweifelsfrei einen erheblichen Mangel im Sinne des
§ 536 BGB dar, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vollständig aufhebt.
Besonders problematisch ist die Widerstandsfähigkeit der Bettwanzen und ihrer Eier. Die vom Umweltbundesamt veröffentlichten Informationen, auf die sich beide Parteien im Verfahren berufen haben, zeigen, dass Eier sehr robust gegen äußere Einflüsse sind und eine einmalige Behandlung häufig nicht zur Beseitigung ausreicht. Vielmehr sind mehrere Bekämpfungsmaßnahmen in bestimmten zeitlichen Abständen notwendig, und erst nach Wochen kann überprüft werden, ob die Bekämpfung tatsächlich erfolgreich war. Selbst wenn also am 27. Juli eine Schädlingsbekämpfung durchgeführt wurde, war es objektiv nicht möglich, die Wohnung bereits am 1. August als „wanzenfrei“ und damit vertragsgemäß übergeben zu können.
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