Eigenmächtiger Umbau der Mietwohnung berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung

Nimmt ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters wesentliche bauliche Veränderungen an der Mietsache vor, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen - auch dann, wenn dem Mieter im Übrigen wegen eines Mietmangels ein Minderungsrecht zusteht.

Welche Pflichten treffen den Mieter im Hinblick auf bauliche Veränderungen?

Der Mieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Zustimmung des Vermieters wesentliche bauliche Veränderungen an der Mietsache vorzunehmen. Der Ausbau fest installierter Bestandteile der Wohnung greift erheblich in die Substanz des Mietobjekts ein und bedarf daher regelmäßig der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Beruft sich der Mieter auf eine erteilte Zustimmung, trägt er hierfür die Darlegungs- und Beweislast; bleibt er beweisfällig, ist von einer eigenmächtigen und damit vertragswidrigen Maßnahme auszugehen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter unstreitig eine Treppe sowie Heizgeräte ausgebaut und zudem den Bodenbelag sowie die vorhandene Elektroinstallation entfernt. Eine Zustimmung des aktuellen Vermieters zum Ausbau der Elektroinstallation wurde nicht einmal behauptet. Die behauptete Zustimmung eines vorherigen Vermieters zu den übrigen Maßnahmen blieb unter Beweis gestellt, sodass der Mieter insoweit beweisfällig blieb.

Schützt ein gleichzeitig bestehendes Mängelbeseitigungs- und Minderungsrecht vor einer Kündigung wegen eigenmächtiger Umbauten?

Das Bestehen eines Mietmangels und ein daraus resultierendes Minderungsrecht des Mieters stehen einer fristlosen Kündigung wegen eigenmächtiger baulicher Veränderungen nicht entgegen. Beide Fragestellungen sind rechtlich unabhängig voneinander zu beurteilen: Während sich das Minderungsrecht gemäß § 536 Abs. 1 S. 1 BGB nach dem Vorliegen eines Mangels der Mietsache richtet, knüpft die Kündigungsberechtigung nach § 543 Abs. 1 BGB an das vertragswidrige Verhalten des Mieters in Form der eigenmächtigen Umbaumaßnahmen an. Ein anerkennenswertes Interesse des Mieters an eigenmächtigem Handeln lässt sich auch nicht ohne Weiteres aus einem bestehenden Mangel ableiten, wenn dem Mieter zugleich Mängelbeseitigungs- und Minderungsrechte zur Verfügung stehen, die er anstelle eigenmächtiger Eingriffe geltend machen kann.

Wird das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wirksam beendet, entsteht ein Rückgabeanspruch des Vermieters gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Mit Beendigung des Mietverhältnisses entfällt zugleich der Erhaltungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, sodass ein zuvor geltend gemachter Anspruch auf Instandsetzung der Mietsache mangels fortbestehenden Mietverhältnisses nicht mehr durchgreift.

Hat das Minderungsrecht Auswirkungen auf einen daneben erhobenen Zahlungsanspruch des Vermieters?

Ist die Miete wegen eines Mangels der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB gemindert, besteht in entsprechender Höhe kein Anspruch des Vermieters auf restlichen Mietzins aus § 535 BGB beziehungsweise auf restliche Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB. Das Recht zur Minderung ist nach § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter dem Vermieter einen ihm bekannt gewordenen Mangel nicht unverzüglich anzeigt. Für den Ausschluss der Minderung kommt es maßgeblich auf den Zeitpunkt der Mangelanzeige an; eine mündliche Anzeige kann hierfür ausreichen, wenn ihr Zugang zur Überzeugung des Gerichts feststeht.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.