Zustimmung zur Mieterhöhung bei einkommensorientierter Förderung und Sozialcharta

Bei einkommensorientiert geförderten Wohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen und dieses Verlangen wirksam mit einem qualifizierten Mietspiegel begründen, wenn Mietvertrag und Förderbestimmungen ausdrücklich auf die §§ 558 ff. BGB Bezug nehmen.

Eine zwischen Verkäufer und Käufer eines Wohnungsbestands vereinbarte „Sozialcharta“ begründet, sofern sie auf Durchschnittswerte des Gesamtbestands abstellt, keine individuellen Ansprüche der Mieter und steht einer Mieterhöhung nicht entgegen.

Wann besteht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung?

Ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB setzt voraus, dass die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist, das Erhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß erklärt wurde, die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und keine vertraglichen oder gesetzlichen Erhöhungsverbote bestehen. Die Klage auf Zustimmung ist nur zulässig, wenn ihr ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist; andernfalls ist sie als unzulässig abzuweisen (vgl. BGH, 13.11.2013 - Az: VIII ZR 413/12).

Wann ist ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam?

Nach § 558a Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen in Textform erklärt und mit einem der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel versehen sein. Hierzu zählt nach § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB der Mietspiegel. Das Verlangen darf keine Änderung der Mietstruktur enthalten. Der Vermieter kann über die Zustimmungsklage allein die Erhöhung der vereinbarten Miete durchsetzen, nicht aber etwa die Aufteilung der Gesamtmiete auf Grundmiete und Nebenkosten oder die Umstellung zwischen Pauschale und Vorauszahlung ändern. Der Mieter muss dem Verlangen einfach zustimmen können. Verlangt der Vermieter weitergehende Änderungen, ist das Verlangen formell unwirksam, da das Gericht die Willenserklärung des Mieters insoweit nicht nach § 894 ZPO ersetzen kann (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558a Rn. 17).

Kann ein Mietspiegel auch für einkommensorientiert geförderte Wohnungen herangezogen werden?

Ein Mietspiegel kann als Begründungsmittel nur herangezogen werden, wenn er sachlich anwendbar ist, also Daten für die streitgegenständliche Wohnung enthält. Die Begründungspflicht dient dem Zweck, dem Mieter erste Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Verlangens zu geben, damit er dessen Plausibilität während der Überlegungsfrist überprüfen kann. An die Begründung dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BGH, 03.02.2016 - Az: VIII ZR 69/15; BGH, 26.04.2016 - Az: VIII ZR 54/15). Maßgeblich ist, ob der Mieter anhand des Verlangens die Rechtmäßigkeit ohne Schwierigkeiten überprüfen kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht es der formellen Wirksamkeit nicht entgegen, dass ein Mietspiegel seinen sachlichen Anwendungsbereich für bestimmten Wohnraum selbst ausdrücklich beschränkt (vgl. BGH, 26.04.2016 - Az: VIII ZR 54/15).

Für einkommensorientiert geförderte Wohnungen (EOF-Wohnungen) gilt: Sind nach dem Mietvertrag und den Förderbestimmungen Mieterhöhungen nach den §§ 558 ff. BGB ausdrücklich zulässig, müssen für die Wirksamkeit des Zustimmungsverlangens alle formellen und materiellen Voraussetzungen dieser Vorschriften erfüllt sein. Nach Art. 15 Abs. 2 S. 2 der im vorliegenden Fall maßgeblichen BayWoFG darf der Vermieter die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften bis zur höchstzulässigen Miete erhöhen. Die höchstzulässige Miete ist dabei die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zuzüglich der Mieterhöhungen nach den §§ 558 und 559 BGB. Anders als bei preisgebundenem Wohnraum steht dem Vermieter deshalb kein einseitiges Erhöhungsrecht zu, sondern lediglich ein Zustimmungsanspruch.

Dass EOF-Wohnungen bei der Datenerhebung für den Mietspiegel nicht berücksichtigt wurden, steht dessen Verwendung als Begründungsmittel nicht entgegen. Zwar sind Wohnungen, bei denen die Miethöhe im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete auszunehmen, weil ihre Mieten nicht durch die Marktverhältnisse, sondern durch die öffentliche Förderung beeinflusst werden. Der Umkehrschluss von der Erstellung des Mietspiegels auf dessen Anwendung ist jedoch nicht zwingend. Bei späteren Mieterhöhungen ist wegen der eindeutigen Regelung in den Förderbestimmungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete für freifinanzierte Wohnungen abzustellen. Das Mietverhältnis ist im Rahmen von Mieterhöhungen freifinanziertem Wohnraum gleichgestellt, sodass der Mietspiegel relevante Daten enthält (vgl. LG München I, 16.05.2018 - Az: 14 S 19531/17). Einen eigenen „Sondermietmarkt“ für einkommensorientiert geförderte Wohnungen kennt § 558 Abs. 2 BGB nicht. Dies gilt für den entschiedenen Fall; ein Präjudiz für Mieterhöhungen bei später geänderten Förderbedingungen ist damit nicht verbunden.

Welche Fristen sind bei einer Mieterhöhung zu beachten?

Die Überlegungsfrist des Mieters wird nur durch ein formell ordnungsgemäßes Verlangen in Gang gesetzt. Nach § 558b Abs. 2 S. 1 BGB kann der Vermieter klagen, wenn der Mieter der Erhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt. Die Klage muss gemäß § 558b Abs. 2 S. 2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden. Geht das Verlangen im November zu, läuft die Überlegungsfrist am 31. Januar und die Klagefrist am 30. April ab. Die Klagefrist wird auch gewahrt, wenn die Klageschrift rechtzeitig eingeht und die Zustellung noch „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO erfolgt, was im Rahmen des § 558b BGB Anwendung findet (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Auflage 2017, § 558b Rn. 85). Verzögerungen der Zustellung von mehr als zwei Wochen sind unschädlich, wenn sie nicht auf einem vorwerfbaren Verhalten des Klägers beruhen (vgl. Thomas/Putzo, 39. Auflage 2018, § 167 ZPO Rn. 12 ff.).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.