Mieterhöhung mit Mietspiegel: Darf die Spanne einfach ausgereizt werden?

Die Auslegung eines qualifizierten Mietspiegels unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung, da er innerhalb seines Geltungsbereichs wie eine revisible Rechtsnorm behandelt wird. Sieht ein Mietspiegel eine Spannbreite um die errechnete durchschnittliche Vergleichsmiete vor, darf ein Zu- oder Abschlag hierauf nur mit konkreten, im Mietspiegel nicht ausgewiesenen Merkmalen der Wohnung begründet werden - ein pauschaler Zuschlag bis zur Obergrenze ist unzulässig.

Grundsätze der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel

Will ein Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB), kann er sein Erhöhungsverlangen unter anderem mit einem Mietspiegel begründen (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Streitig ist in der Praxis regelmäßig, wie die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte im Einzelfall anzuwenden sind.

Im hier zu beurteilenden Fall stützte der Vermieter sein Zustimmungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Regensburg im Sinne des § 558d BGB, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach einem Tabellensystem ermittelt: Ausgangspunkt war eine von der Wohnfläche abhängige Basismiete; hierauf wurden prozentuale Zu- und Abschläge nach Baujahr, Wohnlage, Haus- und Wohnungstyp sowie Ausstattung berechnet. Ergänzend sah der Mietspiegel eine Spannbreite von +/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete vor. Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete waren danach insbesondere anhand nicht im Mietspiegel ausgewiesener Merkmale zu begründen.

Der Vermieter machte neben den Zuschlägen aus den Tabellen einen weiteren Zuschlag von 15 % der Basismiete für eine übergroße Terrasse mit Aussicht geltend. Die Gerichte der Vorinstanzen erkannten hierfür lediglich 3 % an. Die daraus errechnete ortsübliche Vergleichsmiete lag unterhalb der bisherigen Miete, sodass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erfolglos blieb.

Welche Bedeutung hat die Spannbreitenregelung im Mietspiegel?

Die Spannbreitenregelung ergänzt die tabellarische Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie besagt, dass die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete, die sogenannte Einzelvergleichsmiete (vgl. BGH, 20.04.2005 - Az: VIII ZR 110/04; BGH, 06.07.2005 - Az: VIII ZR 322/04), um eine gewisse Spanne über oder unter dem tabellarisch errechneten Durchschnittswert liegen kann.

Die Regelung ist jedoch nicht so zu verstehen, dass der Vermieter neben den Tabellenzuschlägen ohne Weiteres einen weiteren Zuschlag von bis zu 20 % der Basismiete verlangen könnte. Weicht die Einzelvergleichsmiete vom Durchschnittswert ab, setzt dies vielmehr konkrete Merkmale der Wohnung voraus, die im Mietspiegel nicht bereits ausgewiesen sind. Ob und in welcher Höhe ein Zu- oder Abschlag bis zur Grenze von 20 % der Basismiete gerechtfertigt ist, ist deshalb anhand dieser Merkmale zu prüfen. Ein genereller, von den Eigenschaften der Wohnung unabhängiger Ansatz der Obergrenze ist ausgeschlossen. Für die Auslegung spricht zudem, dass andernfalls beide Mietvertragsparteien pauschal Zu- bzw. Abschläge in Anspruch nehmen könnten und das differenzierte Tabellensystem mit seinen Einzelkriterien seine Funktion einbüßen würde.

Die Auslegung steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Einzelvergleichsmiete. Danach hat der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung festzustellen und die Wohnung hierfür innerhalb der Spanne einzustufen (vgl. BGH, 20.04.2005 - Az: VIII ZR 110/04; BGH, 06.07.2005 - Az: VIII ZR 322/04). Die Einzelvergleichsmiete kann dabei nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, da die Ausweisung von Spannen andernfalls jede Funktion verlöre. Sie bewegt sich vielmehr innerhalb einer Bandbreite, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen Mietspiegelspanne liegt.

Die spätere Entscheidung, wonach der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert dieser Bandbreite der Einzelvergleichsmiete anheben darf (vgl. BGH, 21.10.2010 - Az: VIII ZR 30/09), ergänzt diese Rechtsprechung lediglich. Sie besagt nicht, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete generell, also unabhängig von den Merkmalen der Wohnung, der obere Wert einer Mietspiegelspanne angesetzt werden dürfte. Auch die Kommentarliteratur (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 137) stützt die gegenteilige Auffassung nicht.

Die Einzelvergleichsmiete war nach dem hier maßgeblichen Mietspiegel damit in zwei Schritten zu ermitteln: Zunächst wird die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete nach den Tabellen errechnet. Sodann wird geprüft, ob aufgrund konkreter Merkmale der Wohnung ein Zu- oder Abschlag von bis zu 20 % der Basismiete gerechtfertigt ist.

Wie wird der Zuschlag für besondere Wohnungsmerkmale bemessen?

Die Höhe eines Zuschlags für besondere Vorzüge der Wohnung ist Gegenstand tatrichterlicher Würdigung. Sie kann in der Revisionsinstanz nur auf Rechtsfehler überprüft werden, etwa auf das Übergehen entscheidungserheblichen Sachvortrags. Vorliegend war der Zuschlag für eine übergroße Terrasse mit Aussicht auf die Altstadt und die Donau auf 3 % der Basismiete begrenzt worden. Dabei war berücksichtigt worden, dass die Terrasse bereits über einen Zuschlag in den Tabellen, über die Einbeziehung in die Wohnfläche und die Basismiete sowie die gute Wohnlage mit offener Bebauung und schöner Aussicht bereits über einen weiteren Tabellenzuschlag in die Berechnung einfloss. Rechtsfehler dieser Würdigung lagen nicht vor.

Ist ein Sachverständigengutachten erforderlich?

Ein Sachverständigengutachten muss zur Beurteilung der Angemessenheit eines solchen Zuschlags nicht zwingend eingeholt werden. Zwar kann die Einzelvergleichsmiete, soweit kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558d BGB vorhanden ist, in der Regel durch Sachverständigengutachten festgestellt werden (vgl. BGH, 06.07.2005 - Az: VIII ZR 322/04); zwingend ist dies aber nicht. Erst recht kann von einem Gutachten abgesehen werden, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und das Gericht - wie im zu entscheidenden Fall - über die erforderliche Ortskenntnis verfügt, um die Berechtigung des geltend gemachten Zuschlags selbst zu beurteilen.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.