Mieterhöhung der Bruttokaltmiete bei Nettomieten im Mietspiegel

Verlangt ein Vermieter Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete und stützt sich dabei auf einen Mietspiegel, der Nettomieten ausweist, ist der Anspruch anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. Weder ältere Betriebskostenanteile noch die im Mietspiegel veröffentlichten Durchschnittswerte sind für die Umrechnung maßgeblich.

Welche Anforderungen gelten an die Begründung des Erhöhungsverlangens?

Nach § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter ermöglichen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und so überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. BGH, 25.02.2004 - Az: VIII ZR 116/03; BGH, 12.11.2003 - Az: VIII ZR 52/03).

Wird die Höhe des in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils vom Mieter bestritten, kann der Vermieter diesen durch eine Betriebskostenaufstellung näher begründen (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB). Genügt die Aufstellung dem Zweck, nachvollziehbar zu machen, wie sich der angesetzte Betriebskostenanteil zusammensetzt, ist die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens gewahrt. Ob die Angaben inhaltlich zutreffen, betrifft dagegen nicht die Form, sondern allein die materielle Berechtigung des Anspruchs (vgl. BGH, 12.11.2003 - Az: VIII ZR 52/03; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f.; BVerfG, 12.03.1980 - Az: 1 BvR 759/77; BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Hinsichtlich der Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung kann ergänzend auf die Rechtsprechung verwiesen werden (vgl. BGH, 17.11.2004 - Az: VIII ZR 115/04).

Wie wird die Vergleichbarkeit von Brutto- und Nettomieten hergestellt?

Weist der Mietspiegel lediglich Nettokaltmieten aus, bedarf es einer Umrechnung, um die unterschiedlichen Mietstrukturen vergleichbar zu machen (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Hierzu werden verschiedene Methoden vertreten:

Nach der herrschenden Auffassung wird der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten hinzugerechnet, sofern diese den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, 13.07.1983 - Az: 8 REMiet 2/83; OLG Hamm, 03.12.1992 - Az: 30 Re Miet 4/92; Hannemann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteil dem Mietspiegelwert gegenüberzustellen.

Nach anderer Ansicht ist der aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Eine weitere Meinung will der Nettomiete des Mietspiegels einen durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteil hinzurechnen, sofern solche Werte - wie im Berliner Mietspiegel - veröffentlicht werden (LG Berlin, 02.07.1999 - Az: 65 S 491/98; LG Berlin, 11.01.1999 - Az: 62 S 389/98).

Welche Betriebskosten sind maßgeblich: aktuelle oder frühere?

Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete. Daraus folgt, dass der zu diesem Zeitpunkt feststellbare Betriebskostenanteil an der vereinbarten Bruttomiete anzugeben ist. Nur so lässt sich die maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der Bruttomiete bestimmen.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.