Vollwartungsvertrag für Aufzug: Warum Mieter nicht alle Kosten zahlen müssen

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug dürfen nicht in voller Höhe als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Vertrag neben Wartungsarbeiten auch Instandsetzungsleistungen umfasst. Lässt sich der Instandsetzungsanteil nicht konkret beziffern, ist er vom Gericht zu schätzen; im Zweifel kommt eine hälftige Aufteilung zwischen Wartungs- und Instandsetzungskosten in Betracht.

Instandsetzung ist Vermietersache - auch bei einheitlichem Wartungsvertrag

Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB obliegt die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter. Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zählen daher nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten und dürfen nicht auf die Mieter abgewälzt werden. Schließt der Vermieter für technische Anlagen wie einen Aufzug einen sogenannten Vollwartungsvertrag ab, der neben reinen Wartungsarbeiten auch Reparaturleistungen umfasst, ist der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil vor der Umlage auf die Mieter herauszurechnen (vgl. LG Duisburg, 02.03.2004 - Az: 13 S 265/03; Schmidt/Futterer, Mietrechtskommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 97).

Wie wird der Instandsetzungsanteil ermittelt, wenn er nicht separat ausgewiesen ist?

Weisen die Rechnungen des Wartungsunternehmens einen einheitlichen Betrag für Wartung und Instandsetzung aus, ohne dass sich die einzelnen Kostenanteile konkret zuordnen lassen, ist der nicht umlagefähige Anteil im Wege der Schätzung durch das Gericht zu ermitteln (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrechtskommentar, 10. Aufl. 2011, § 556 Rn. 137). Fehlen sowohl aus den vorgelegten Rechnungen als auch aus dem Sachvortrag der Parteien nachvollziehbare Anhaltspunkte für das tatsächliche Verhältnis zwischen Wartungs- und Instandsetzungskosten, kommt eine hälftige Aufteilung der Gesamtkosten in Betracht.

Rechtsfolge: Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB

Werden auf dieser Grundlage zu hohe Betriebskosten für die Position „Aufzug“ abgerechnet und vom Mieter gezahlt, steht diesem hinsichtlich des überzahlten Betrages ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB gegen den Vermieter zu, da die Zahlung insoweit ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.