Aufzug, Fahrstuhl und Lift im Mietrecht: Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern

Um den Aufzug im Mehrfamilienhaus lässt sich zwischen Mietern und Vermietern hervorragend streiten. Mal wird er als zu laut empfunden, mal fällt er über Tage aus, mal geht es um die Frage, ob er überhaupt genutzt werden darf. Da das Vorhandensein eines Aufzugs den Wohnwert erheblich beeinflusst, hat sich rund um seine Nutzung, seinen Betrieb und mögliche Ausfälle eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt.

Aufzug, Fahrstuhl oder Lift - gibt es einen Unterschied?

Eine offizielle Definition, die „Aufzug“, „Fahrstuhl“ und „Lift“ voneinander abgrenzt, existiert nicht. Alle drei Begriffe meinen eine Anlage, mit der Personen oder Lasten in einer beweglichen Kabine zwischen mehreren Ebenen befördert werden. In der Fördertechnik zählen solche Anlagen zu den unstetigen Förderanlagen. „Aufzug“ ist dabei die technisch korrekteste Bezeichnung und wird auch in der Normenreihe DIN EN 81 verwendet, die Sicherheitsregeln für Konstruktion und Einbau von Aufzügen festlegt. Danach setzt ein Aufzug eine Förderhöhe von mindestens 180 cm, eine zumindest teilweise geführte Kabine sowie mindestens zwei feste Zugangsstellen voraus.

Wann ist ein Aufzug im Mietshaus überhaupt Pflicht?

Ob ein Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet sein muss, richtet sich nach den Landesbauordnungen der Bundesländer und ist daher nicht bundeseinheitlich geregelt. Üblich ist eine Pflicht ab einer bestimmten Anzahl von Vollgeschossen, häufig ab dem fünften Obergeschoss, teilweise bereits ab dem vierten. Ein solcher Aufzug muss regelmäßig auch geeignet sein, Kinderwagen, Rollstühle oder Rollatoren zu befördern. Für Bestandsgebäude, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung keiner entsprechenden Pflicht unterlagen, besteht in der Regel Bestandsschutz - eine spätere Nachrüstung wird also nicht automatisch verlangt.

Ein vorhandener Aufzug gehört zur Mietsache

Ist ein Aufzug im Haus vorhanden, dürfen Mieter ihn nutzen - und zwar auch dann, wenn die Nutzung im Mietvertrag nicht ausdrücklich erwähnt wird. Der Aufzug gilt gemäß § 535 BGB als mitvermietet, solange er seinem eigentlichen Zweck, dem Transport von Personen und Lasten, entsprechend genutzt wird. Eine zweckfremde Nutzung, etwa durch spielende Kinder, ist davon nicht gedeckt.

War bei Vertragsbeginn ein Aufzug vorhanden, gehört dieser Zustand fest zum vereinbarten Zustand der Mietsache. Das musste eine Vermieterin erfahren, deren Aufzug wegen sicherheitstechnischer Mängel - unter anderem fehlender Notrufeinrichtung - stillgelegt und schließlich ausgebaut wurde. Eine 82-jährige, zu 100 Prozent schwerbehinderte Mieterin im vierten Obergeschoss klagte erfolgreich auf Wiederherstellung eines funktionsfähigen Aufzugs bis zu ihrer Etage (vgl. AG München, 29.09.2015 - Az: 425 C 11160/15). War der Aufzug also bei Einzug vorhanden, muss der Vermieter ihn nämlich grundsätzlich dauerhaft zur Verfügung stellen; ein ersatzloser Rückbau ist nicht ohne Weiteres möglich.

Darf der Vermieter Betriebszeiten festlegen oder den Aufzug abschalten?

Vermieter dürfen weder feste Betriebszeiten einführen noch den Aufzug nachts oder zu bestimmten Stunden stilllegen. Entsprechende Klauseln in Mietverträgen oder Hausordnungen sind unwirksam (vgl. OLG Frankfurt, 07.06.2004 - Az: 2 W 22/04). Der Aufzug muss rund um die Uhr betriebsbereit gehalten werden, unabhängig davon, ob der Betrieb wirtschaftlich ist oder sich ein anstehender Reparaturaufwand noch lohnt. Eine Ausnahme kommt allenfalls in Betracht, wenn der Aufzug nicht zwingend erforderlich ist, gewichtige Gründe für eine Stilllegung sprechen und schutzwürdige Interessen der Mieter nicht entgegenstehen - ein in der Praxis seltener Ausnahmefall.

Mietminderung bei Aufzugsausfall

Fällt der Aufzug über einen längeren Zeitraum aus, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt und eine Mietminderung kommt in Betracht. Eine feste Minderungsquote gibt es nicht; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Geschosslage der Wohnung und die Dauer des Ausfalls. Je höher die Wohnung liegt, desto stärker wirkt sich ein Ausfall aus. Bei kurzzeitigen Unterbrechungen, etwa durch eine vorübergehende Stromabschaltung oder gewöhnliche Wartungsarbeiten, liegt dagegen meist nur ein unerheblicher Mangel vor, der keine Minderung rechtfertigt. Die Minderung wird stets auf Grundlage der vereinbarten Bruttowarmmiete berechnet und gilt nur für die Tage des tatsächlichen Ausfalls.

Die Gerichte haben in zahlreichen Einzelfällen Minderungsquoten festgelegt:

AG Berlin-Schöneberg, 26.08.2015 - Az: 104 C 85/15

Bei der Bemessung der Minderungsquote spielen persönliche Verhältnisse des Mieters, etwa eine Schwerbehinderung, nach Auffassung der Rechtsprechung keine Rolle; entscheidend ist allein die Beeinträchtigung des objektiven Wohngebrauchs (AG Berlin-Schöneberg, 26.08.2015 - Az: 104 C 85/15). Neben der Minderung steht dem Mieter regelmäßig auch ein Anspruch auf Instandsetzung des Aufzugs zu, den der Vermieter nicht mit dem Verweis auf eine ohnehin geplante, aber zeitlich ungewisse Modernisierung hinauszögern darf (AG Berlin-Mitte, 11.06.2020 - Az: 10 C 104/19). Der Vermieter kann eine Reparatur auch nicht allein deshalb verweigern, weil sie ihm zu teuer erscheint; erforderlich wäre der Nachweis einer tatsächlichen Unwirtschaftlichkeit (AG Nürnberg, 24.10.2012 - Az: 28 C 4478/12).

Mietminderung wegen Lärm oder Verschmutzung

Auch ein zu lauter oder verschmutzter Aufzug kann einen Mangel darstellen. Als Richtwert gilt, dass die Betriebsgeräusche in der Wohnung einen Grenzwert von 30 dB(A) nicht überschreiten dürfen (AG Schöneberg, 08.01.1981 - Az: 3 C 39/80). Überschreiten die Geräusche die Werte der DIN 4109 und der VDI 2566 um mehr als 10 dB(A), kann eine Minderung von 10 Prozent gerechtfertigt sein (AG Wiesbaden, 19.01.2006 - Az: 93 C 2004/05). Ein verwahrloster oder verschmutzter Aufzug kann ebenfalls eine Minderung von bis zu 5 Prozent nach sich ziehen. Werden Geräusche nur gelegentlich und in größeren zeitlichen Abständen wahrgenommen, muss ein Vermieter potenzielle Mieter darüber vor Vertragsschluss nicht von sich aus aufklären (AG Berlin-Mitte, 05.04.2017 - Az: 9 C 445/16).

Nachträglicher Einbau: Aufzug als Modernisierung

Wird ein Aufzug nachträglich in ein bestehendes Gebäude eingebaut, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB, da sie den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht. Mieter müssen eine solche Maßnahme grundsätzlich dulden (§ 555d BGB), auch wenn damit gewisse Nachteile verbunden sind. So mussten Mieter einer großzügig geschnittenen Wohnung den Einbau eines Aufzugs hinnehmen, obwohl sich dadurch ihr Flur um 1,6 Meter verkürzte und der Zugang zum Nebentreppenhaus entfiel; das Gericht sah darin weder eine unzulässige Grundrissänderung noch eine unzumutbare Härte oder eine bloße Luxusmodernisierung (LG Berlin, 07.04.2015 - Az: 63 S 362/14). Auch ein Aufzug, der nicht unmittelbar auf Höhe der Wohnungseingangstür, sondern auf dem Treppenpodest hält, muss geduldet werden, da bereits die Verkürzung des verbleibenden Fußwegs den Gebrauchswert erhöht (AG Berlin-Mitte, 14.06.2017 - Az: 17 C 158/16).

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