Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung: Sind Vollwartungsverträge nur teilweise umlagefähig?

Kosten aus einem Vollwartungsvertrag für einen Aufzug sind als Betriebskosten nur insoweit umlagefähig, als sie auf reine Wartungsleistungen entfallen; enthält die Vergütung - wie bei Vollwartungsverträgen üblich - auch einen Instandsetzungsanteil, ist dieser vorab herauszurechnen und mangels konkreter Angaben regelmäßig mit 40 bis 50 % der Gesamtkosten zu schätzen. Die Behebung einer Betriebsstörung zählt dabei unabhängig von Art und Umfang der Maßnahme grundsätzlich zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten, es sei denn, die Störung lässt sich ohne Mehraufwand im Rahmen ohnehin geschuldeter Wartungsarbeiten beheben.

Sind Aufzugskosten überhaupt umlagefähig?

Die Umlage der Kosten für Betrieb und Unterhaltung eines Aufzuges auf den Mieter setzt eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung voraus. Eine ausdrückliche Regelung, wonach die Kosten für Betrieb und Unterhaltung des Aufzuges einschließlich des Wartungsdienstes als Betriebskosten umgelegt werden können, ist insoweit eindeutig und weder auslegungsbedürftig noch auslegungsfähig. Eine etwaige frühere Sozialbindung der Wohnung steht der Wirksamkeit einer solchen Umlagevereinbarung nicht entgegen, da Fahrstuhlkosten bereits nach früherer Rechtslage neben der Kostenmiete umgelegt werden konnten (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 28).

Eine von der vertraglichen Regelung abweichende tatsächliche Handhabung über einen längeren Zeitraum - etwa die Umlage nur der Stromkosten anstelle sämtlicher Betriebs- und Wartungskosten - führt für sich genommen noch nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung. Erforderlich sind vielmehr konkrete Anhaltspunkte für einen rechtsgeschäftlichen Willen zur Vertragsänderung. Werden von Mieterseite zunächst nur Einwendungen gegen die Höhe der umgelegten Kosten erhoben, spricht dies gegen einen solchen Änderungswillen und für ein Verständnis, wonach die Umlage dem Grunde nach als zulässig angesehen wurde.

Wie wirkt sich ein Vollwartungsvertrag auf die Umlagefähigkeit aus?

Schließt der Vermieter für den Aufzug einen Vollwartungsvertrag ab, der neben der eigentlichen Wartung auch Instandsetzungsarbeiten umfasst, ist von der hierfür gezahlten Vergütung vor Umlage auf den Mieter ein Abzug für den enthaltenen Instandsetzungsanteil vorzunehmen. Instandsetzungskosten gehören gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV (Nr. 4 Anlage 3 zu § 27 II. BV) nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, da diese Vorschrift ausdrücklich nur die Kosten der Überwachung, Pflege und regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft erfasst.

Lässt sich der auf Instandsetzung entfallende Vergütungsanteil nicht konkret beziffern, kann er gerichtlich geschätzt werden. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist hierfür ein Abzug von 40 bis 50 % der Gesamtkosten des Vollwartungsvertrages angemessen (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 137 m.w.N.).

Wann zählt die Behebung einer Betriebsstörung noch zur Wartung?

Für die Abgrenzung zwischen umlagefähigen Wartungskosten und nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten kommt es nicht darauf an, ob eine Störung vor Ort ohne größeren Ersatzteilbedarf oder erst nach werkstattmäßiger Bearbeitung von Bauteilen behoben werden kann. Eine Differenzierung nach dem Kriterium der werkstattmäßigen Bearbeitung entbehrt insoweit der Grundlage, da auch eine vor Ort durchgeführte Reparatur bei längerem Arbeitsaufwand erhebliche Lohnkosten auslösen kann, die nicht den umlagefähigen Wartungskosten zuzurechnen sind.

Die Kosten der Behebung einer Betriebsstörung sind grundsätzlich als Instandsetzungskosten zu qualifizieren, da sie nicht durch den laufenden Betrieb der Anlage, sondern durch deren Ausfall veranlasst werden und eine Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft darstellen, die von § 2 Nr. 7 BetrKV nicht erfasst wird. Eine teilweise vertretene Gegenauffassung, wonach die Kosten der Störungsbeseitigung dann zu den Betriebskosten zählen sollen, wenn für die Wiederinbetriebnahme lediglich Wartungsarbeiten erforderlich waren (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 298; LG Hamburg, 27.06.2000 - Az: 316 S 15/00), wird nicht geteilt. Ausnahmen von dem in § 2 Nr. 7 BetrKV normierten Grundsatz sind hiernach weder veranlasst noch gerechtfertigt.

Eine Umlage kommt nach dieser Auffassung nur insoweit in Betracht, als die Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft ohne Mehraufwand im Rahmen ohnehin geschuldeter Wartungsarbeiten erfolgt und die Umlage der insoweit entstehenden Kosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügt. Werden Betriebsstörungen wiederholt durch Wartungsarbeiten behoben, spricht dies dafür, dass die Wartung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde, mit der Folge, dass sich der Vermieter insoweit an den Wartungsunternehmer zu halten hat, anstatt die Kosten auf den Mieter umzulegen (vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 138). Das Wirtschaftlichkeitsgebot steht einer Umlage von Wartungskosten zudem entgegen, wenn der übliche Wartungsturnus übermäßig verkürzt wird.

Wie ist der umlagefähige Anteil im Streitfall zu ermitteln?

Zur Ermittlung des umlagefähigen Anteils bei einem Vollwartungsvertrag kann eine differenzierte Kostenanalyse des Wartungsunternehmens herangezogen werden, in der zwischen Material- und Lohnkosten für die werkstattmäßige Bearbeitung von Verschleißteilen einerseits und der Behebung kleinerer, ohne größeren Ersatzteilbedarf zu behebender Ausfälle andererseits unterschieden wird. Eine solche Differenzierung nach dem Kriterium der werkstattmäßigen Bearbeitung ist jedoch mit den vorstehenden Abgrenzungsgrundsätzen nicht vereinbar, sodass auch die auf die Behebung kleinerer Ausfälle entfallenden Kostenanteile den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten zuzurechnen sind.

Vorliegend betraf dies eine Vollwartungsvertrags-Vergütung, bei der neben einem ausdrücklich als Instandsetzungsanteil bezifferten Kostenblock von 25 % weitere 15 % der Vergütung auf die Behebung kleinerer Betriebsstörungen und die hierfür benötigten Kleinteile entfielen. Da auch dieser weitere Anteil den Instandsetzungskosten zuzuschlagen war, ergab sich im Ergebnis ein Gesamtabzug von 40 % der Vollwartungsvergütung, der der in der Literatur für den Regelfall angenommenen Abzugsspanne entspricht (vgl. Nachweise bei Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 137).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.