Fast jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft: ➠ jetzt prüfen lassenDie Betriebskostenvorauszahlung ist eine regelmäßige Zahlung, die der Mieter zusätzlich zur Miete leisten muss. Sie dient der Deckung der laufenden
Betriebskosten des Mietobjekts, die im
Mietvertrag detailliert aufgelistet sind. Der Vermieter darf nur bestimmte Kostenarten auf den Mieter umlegen, die in der
Betriebskostenverordnung genannt sind, wie etwa Heizkosten, Wasserkosten oder Müllgebühren. Doch was genau wird durch diese Vorauszahlung abgedeckt? Welche Kosten sind zulässig und welche nicht?
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Vermieter für den Betrieb und die Verwaltung der Mietwohnung entstehen. Diese Kosten fallen nicht nur für die Instandhaltung des Gebäudes an, sondern auch für die laufende Versorgung des Mieters, etwa durch Heizung, Wasser oder Müllabfuhr. Gemäß
§ 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Vermieter berechtigt, bestimmte Kosten auf den Mieter umzulegen. In der Regel geschieht dies durch eine monatliche Vorauszahlung, die der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete zahlt. Am Ende eines Abrechnungsjahres erfolgt eine Abrechnung, in der die tatsächlichen Kosten mit den geleisteten Vorauszahlungen verrechnet werden.
Welche Kostenarten umfasst die Betriebskostenvorauszahlung?
Die Betriebskostenverordnung listet zahlreiche Kostenarten auf, die der Vermieter auf den Mieter umlegen darf. Zu den Wichtigsten zählen:
1. Heizkosten
Heizkosten sind in den meisten Mietverhältnissen die größte Position bei den Betriebskosten. Sie beinhalten die Kosten für die Bereitstellung und den Verbrauch von Heizenergie, etwa durch Gas, Öl oder Fernwärme. Die Abrechnung erfolgt meist entweder nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters oder nach der Wohnfläche, je nach Art der Heizungsanlage und den Vereinbarungen im Mietvertrag. Dabei muss der Vermieter die Heizkosten transparent und nachvollziehbar abrechnen, was in der Regel durch eine jährliche Heizkostenabrechnung erfolgt.
2. Warmwasserkosten
Neben den Heizkosten können auch die Kosten für die Warmwasserversorgung als Betriebskosten umgelegt werden. Diese umfassen sowohl die Bereitstellung von Warmwasser als auch den Verbrauch des Mieters. Auch hier wird häufig nach dem Verbrauch oder der Wohnfläche abgerechnet.
3. Wasserkosten
Wasserkosten für Kaltwasser sind ebenfalls umlagefähig. Sie betreffen sowohl den Trinkwasserverbrauch als auch die Nutzung von Wasser in der Wohnung, z. B. für Sanitäranlagen oder Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen. Auch diese Kosten werden entweder nach dem Verbrauch oder der Wohnfläche des Mieters abgerechnet.
4. Abwassergebühren
Für die Entsorgung von Abwasser erhebt die Gemeinde Gebühren, die der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Diese Gebühren betreffen die Entwässerung und Abführung des Abwassers aus der Mietwohnung. Sie werden meist auf der Grundlage des Wasserverbrauchs oder der Wohnfläche berechnet.
5. Müllgebühren
Die Gebühren für die Müllentsorgung sind ebenfalls Betriebskosten, die durch die Vorauszahlung abgedeckt werden. Dazu zählen sowohl die Abholung von Hausmüll als auch die Entsorgung von Recyclingmaterialien. Die Höhe der Müllgebühren hängt häufig von der Größe des Haushalts oder der Anzahl der Mülltonnen ab.
6. Straßenreinigung
In vielen Gemeinden müssen Grundstückseigentümer auch für die Straßenreinigung aufkommen, sofern das Mietobjekt an einer öffentlichen Straße liegt. Diese Gebühren können ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden. Sie beinhalten die Reinigung und Pflege der öffentlichen Flächen vor dem Gebäude.
7. Versicherungen
Vermieter sind in der Regel verpflichtet, bestimmte Versicherungen abzuschließen, um das Gebäude und den Betrieb abzusichern. Dazu gehören insbesondere die Gebäudeversicherung, die Haftpflichtversicherung sowie die Brandversicherung. Die Kosten für diese Versicherungen dürfen in der Regel auf den Mieter umgelegt werden.
8. Hausmeisterkosten
Kosten für den Hausmeisterdienst fallen ebenfalls unter die Betriebskosten. Diese beinhalten sowohl die Reinigung der gemeinschaftlichen Bereiche des Gebäudes als auch kleinere Wartungsarbeiten und Reparaturen. Die Kosten werden üblicherweise auf die Mieter umgelegt, entsprechend der Wohnfläche.
9. Aufzugskosten
Ist im Gebäude ein Aufzug vorhanden, können auch die Betriebskosten hierfür als Betriebskosten umgelegt werden. Diese beinhalten sowohl die laufenden Kosten für den Betrieb des Aufzugs als auch die Wartungs- und Reparaturkosten. Auch hier erfolgt die Abrechnung in der Regel nach der Wohnfläche.
Am Ende wird abgerechnet: die Betriebskostenabrechnung
Am Ende des Abrechnungszeitraums - in der Regel ein Jahr - erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung, in der er die tatsächlich angefallenen Kosten für die Betriebskosten des Mietobjekts auflistet. Diese Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungsjahres dem Mieter vorgelegt werden.
Die Vorauszahlungen werden mit den tatsächlichen Kosten verrechnet, sodass der Mieter entweder eine Nachzahlung leisten muss oder eine Rückerstattung erhält. Gleichzeitig kann eine Anpassung der Vorauszahlung an die tatsächlichen Kosten für die Zukunft erfolgen.
Der Mieter hat zudem die Möglichkeit, die Abrechnung zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben.
Wichtig ist, dass die Betriebskostenabrechnung transparent und nachvollziehbar ist. Sollte der Mieter Zweifel an der Abrechnung haben, kann er den Vermieter zur Erläuterung auffordern oder sich gegebenenfalls
rechtlich beraten lassen.
