Mietpreisbremse: Zustimmung des Vormieters zur Mieterhöhung wirkt fort

Eine Miete darf bis zur Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete vereinbart werden, selbst wenn diese die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteigt. Stimmt der Vormieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, entsteht dadurch grundsätzlich ein wirksamer Rechtsgrund für die erhöhte Miete, der auch im Verhältnis zum Nachmieter im Rahmen des § 556e Abs. 1 BGB Bestand hat.

Vormiete als Obergrenze der zulässigen Miethöhe

Gemäß § 556e Abs. 1 BGB darf eine Miete bis zur Höhe der vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldeten Miete („Vormiete“) vereinbart werden, auch wenn diese Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB grundsätzlich zulässige Höchstmiete übersteigt. Diese Regelung durchbricht die Mietpreisbremse insoweit, als sie dem Vermieter erlaubt, bei einer Neuvermietung an das zuvor bestehende Mietniveau anzuknüpfen, ohne dass eine erneute Prüfung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu diesem Zeitpunkt erforderlich wäre. Voraussetzung ist jedoch, dass es sich um eine tatsächlich geschuldete, das heißt wirksam vereinbarte Miete handelt.

Muss auch die Vormiete selbst § 556d BGB genügen?

Da § 556e Abs. 1 BGB an eine wirksam vereinbarte Miete anknüpft, unterliegt die Vormiete grundsätzlich ihrerseits einer inzidenten Prüfung anhand der Voraussetzungen des § 556d Abs. 1 BGB. War die im Vormietverhältnis vereinbarte Miete ihrerseits unwirksam, etwa weil sie die zulässige Höchstmiete überschritt und der Vormieter die Überzahlung rechtzeitig gerügt hatte, kann sich der Vermieter im Verhältnis zum Nachmieter nicht auf die überhöhte Vormiete berufen.

Welche Wirkung entfaltet die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen?

Kommt es im laufenden Vormietverhältnis zu einer Mieterhöhung, entsteht durch die Zustimmung des Mieters zum Erhöhungsverlangen des Vermieters regelmäßig eine Vereinbarung über die neue Miethöhe. Diese Vereinbarung bildet den Rechtsgrund für die in der Folge erbrachten erhöhten Mietzahlungen. Diese Wirkung gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhungsvereinbarung außergerichtlich oder im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs zustande kam. Auf die durch Zustimmung zustande gekommene Erhöhungsvereinbarung schlagen etwaige Mängel, die für den Vormieter gegen eine Zustimmungspflicht gesprochen hätten, grundsätzlich nicht durch, wenn die Zustimmung tatsächlich erteilt wurde. Denn es obliegt dem Mieter im eigenen Interesse, ein Mieterhöhungsverlangen, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme professioneller Unterstützung, auf das Bestehen einer Zustimmungspflicht zu überprüfen. In Ermangelung erkennbarer gegenteiliger Anhaltspunkte darf der Vermieter bei Abgabe des Mieterhöhungsverlangens davon ausgehen, dass der Mieter dieser Obliegenheit nachkommt.

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.