Wer sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) beruft, trägt die volle Beweislast für die ortsübliche Vergleichsmiete.
Diese Beweislastverteilung gilt auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht klagt: Als Zessionar tritt er vollständig in die prozessuale Stellung des Zedenten ein und übernimmt damit auch das Beweisrisiko.
Die Tatsachengerichte sind nicht auf die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege richterlicher Schätzung nach § 287 ZPO beschränkt. Sie sind vielmehr befugt, die Bildung einer hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 25.10.2022 - Az: VIII ZR 223/21). Ein Mietspiegel führt danach weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als ein Sachverständigengutachten. Vielmehr bleibt die Ermittlung über den Mietspiegel mit nicht unerheblichen Unsicherheiten behaftet, sodass ein Gericht, das sich eine hinreichende Überzeugung allein auf dieser Grundlage nicht zu bilden vermag, verfahrensfehlerfrei handelt, wenn es ein Sachverständigengutachten einfordert.
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, nicht aber ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete. Seine Eignung hängt neben seiner allgemeinen Qualität stets von den Umständen des Einzelfalls und den Einwendungen des Prozessgegners ab. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich beim Berliner Mietspiegel 2019 lediglich um eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handelt. Liegen erhebliche Zeiträume sowohl zwischen dem Erhebungszeitraum des Mietspiegels und dem Vertragsbeginn als auch zwischen dem für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Stichtag und dem Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels, mindert dies den Beweiswert des Mietspiegels zusätzlich. In solchen Konstellationen ist es prozessual nicht zu beanstanden, wenn ein Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens für erforderlich erachtet.
Diese Beweislastverteilung gilt auch dann, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein Inkassodienstleister aus abgetretenem Recht klagt: Als Zessionar tritt er vollständig in die prozessuale Stellung des Zedenten ein und übernimmt damit auch das Beweisrisiko.
Die Tatsachengerichte sind nicht auf die bloße Heranziehung eines Mietspiegels im Wege richterlicher Schätzung nach § 287 ZPO beschränkt. Sie sind vielmehr befugt, die Bildung einer hinreichenden richterlichen Überzeugung von der ausschließlichen oder zusätzlichen Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens abhängig zu machen. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, 25.10.2022 - Az: VIII ZR 223/21). Ein Mietspiegel führt danach weder grundsätzlich noch im Einzelfall zu „richtigeren“ Ergebnissen als ein Sachverständigengutachten. Vielmehr bleibt die Ermittlung über den Mietspiegel mit nicht unerheblichen Unsicherheiten behaftet, sodass ein Gericht, das sich eine hinreichende Überzeugung allein auf dieser Grundlage nicht zu bilden vermag, verfahrensfehlerfrei handelt, wenn es ein Sachverständigengutachten einfordert.
Der Berliner Mietspiegel 2019 ist ein grundsätzlich, nicht aber ausnahmslos taugliches Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- und der preisrechtlich zulässigen Miete. Seine Eignung hängt neben seiner allgemeinen Qualität stets von den Umständen des Einzelfalls und den Einwendungen des Prozessgegners ab. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich beim Berliner Mietspiegel 2019 lediglich um eine Fortschreibung des Mietspiegels 2017 handelt. Liegen erhebliche Zeiträume sowohl zwischen dem Erhebungszeitraum des Mietspiegels und dem Vertragsbeginn als auch zwischen dem für die Anwendung der §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Stichtag und dem Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels, mindert dies den Beweiswert des Mietspiegels zusätzlich. In solchen Konstellationen ist es prozessual nicht zu beanstanden, wenn ein Gericht die Einholung eines Sachverständigengutachtens für erforderlich erachtet.
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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