Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (vgl. BGH, 26.05.2021 - Az: VIII ZR 93/20; BGH, 28.04.2021 - Az: VIII ZR 22/20; BGH, 18.11.2020 - Az: VIII ZR 123/20).
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, dass die Vorinstanzen ihre Überzeugungsbildung nicht ohne Sachverständigengutachten unmittelbar auf den Mietspiegel der Stadt Köln gestützt, sondern ein solches zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und die Heranziehung der Mietspannen des Mietspiegels durch den beauftragten Sachverständigen sowie dessen Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb dieser Mietspannen gebilligt und ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt haben.
Entscheidend ist, dass die Überzeugungsbildung der Vorinstanzen auf der Grundlage hinreichender Erkenntnisquellen, nämlich des Sachverständigengutachtens und des Kölner Mietspiegels, erfolgt ist. Anders als die Revision meint, liegt der Überzeugungsbildung der Vorinstanzen hinsichtlich der ortsüblichen Mietspannen als Erkenntnisquelle nicht nur das Sachverständigengutachten zu Grunde, sondern - jedenfalls mittelbar - auch der Mietspiegel. Denn insoweit bietet das diesbezüglich den Mietspiegel heranziehende Sachverständigengutachten keine über diesen hinausgehende zusätzliche Erkenntnisquelle, so dass die Überzeugungsbildung des Gerichts letztlich - unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Vorinstanzen entscheidungsrelevante Erkenntnisse aus der eigenen Anwendung des Mietspiegels gewonnen haben - auch auf dem im Sachverständigengutachten herangezogenen Mietspiegel beruht.
Hiergegen bestehen keine Bedenken, wenn dieser - wie hier - eine hinreichende Beurteilungsgrundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstellt, was das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat.
Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, dass die Vorinstanzen ihre Überzeugungsbildung nicht ohne Sachverständigengutachten unmittelbar auf den Mietspiegel der Stadt Köln gestützt, sondern ein solches zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und die Heranziehung der Mietspannen des Mietspiegels durch den beauftragten Sachverständigen sowie dessen Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung innerhalb dieser Mietspannen gebilligt und ihrer Entscheidung zu Grunde gelegt haben.
Entscheidend ist, dass die Überzeugungsbildung der Vorinstanzen auf der Grundlage hinreichender Erkenntnisquellen, nämlich des Sachverständigengutachtens und des Kölner Mietspiegels, erfolgt ist. Anders als die Revision meint, liegt der Überzeugungsbildung der Vorinstanzen hinsichtlich der ortsüblichen Mietspannen als Erkenntnisquelle nicht nur das Sachverständigengutachten zu Grunde, sondern - jedenfalls mittelbar - auch der Mietspiegel. Denn insoweit bietet das diesbezüglich den Mietspiegel heranziehende Sachverständigengutachten keine über diesen hinausgehende zusätzliche Erkenntnisquelle, so dass die Überzeugungsbildung des Gerichts letztlich - unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Vorinstanzen entscheidungsrelevante Erkenntnisse aus der eigenen Anwendung des Mietspiegels gewonnen haben - auch auf dem im Sachverständigengutachten herangezogenen Mietspiegel beruht.
Hiergegen bestehen keine Bedenken, wenn dieser - wie hier - eine hinreichende Beurteilungsgrundlage für die richterliche Überzeugungsbildung darstellt, was das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler festgestellt hat.
BGH, 24.01.2023 - Az: VIII ZR 223/21
ECLI:DE:BGH:2023:240123BVIIIZR223.21.0
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Redaktionelle Bearbeitung: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
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