Gericht darf bei Mieterhöhungsklage aktuelleren Mietspiegel heranziehen

Wird ein Mieterhöhungsverlangen zunächst mit einem älteren Mietspiegel begründet, kann das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dennoch einen während des Prozesses veröffentlichten neueren Mietspiegel heranziehen. Dies verstößt weder gegen das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot noch gegen schutzwürdiges Vertrauen der Mietvertragsparteien, da die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Rahmen tatrichterlicher Schätzung erfolgt.

Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB

Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete seit fünfzehn Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Für die gerichtliche Feststellung dieser Vergleichsmiete ist ein objektiver Maßstab anzulegen; die herangezogene Erkenntnisquelle muss eine konkrete Ermittlung im Sinne einer Einzelvergleichsmiete ermöglichen (vgl. BGH, 13.02.2019 - Az: VIII ZR 245/17).

Welche Bedeutung hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Nach § 558d Abs. 3 BGB besteht eine widerlegliche gesetzliche Tatsachen- und Rechtsvermutung im Sinne des § 292 S. 1 ZPO, wonach die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung kann nur durch den Beweis des Gegenteils entkräftet werden, sodass § 558d Abs. 3 BGB als Beweislastnorm einzuordnen ist. Die Einordnung der jeweiligen Wohnung in die Spanne eines qualifizierten Mietspiegels stellt dabei einen normativen Akt dar. Das Gericht hat die Einzelvergleichsmiete bezogen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 S. 2 ZPO zu ermitteln. Die Anwendung dieser Schätzungsbefugnis ist gerechtfertigt, weil die vollständige Aufklärung aller für die Einzelvergleichsmiete maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zur Bedeutung des streitigen Teils der Forderung in keinem Verhältnis stehen.

Darf ein während des Prozesses veröffentlichter neuer Mietspiegel herangezogen werden?

War im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens lediglich ein älterer qualifizierter Mietspiegel veröffentlicht, kann das Mieterhöhungsverlangen zunächst formell wirksam mit diesem begründet werden. Liegt im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bereits ein neuerer, anerkannter und veröffentlichter Mietspiegel mit einer zeitlich näher am Mieterhöhungsverlangen liegenden Datengrundlage vor, kann das Gericht die Einzelvergleichsmiete auf dieser aktuelleren Grundlage ermitteln. Ein jüngerer Mietspiegel liefert regelmäßig die aktuellere und damit tauglichere Datengrundlage und stellt insoweit die bessere Erkenntnisquelle dar. Diese Vorgehensweise entspricht verbreiteter obergerichtlicher und instanzgerichtlicher Praxis sowie überwiegender Auffassung in der Kommentarliteratur (vgl. LG Aachen, 22.12.2016 - Az: 2 S 30/16; LG Lübeck, 15.02.2024 - Az: 14 S 31/23; LG Berlin, 14.02.2018 - Az: 64 S 74/17; AG Hamburg, 29.04.2022 - Az: 48 C 251/21). Eine abweichende Auffassung wird demgegenüber vertreten, wonach der zum Zeitpunkt des Zugangs geltende Mietspiegel maßgeblich bleiben soll (vgl. LG Berlin, 02.12.2003 - Az: 64 S 86/03).

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Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.