Vermülltes Treppenhauses und nicht abschließbare Hauseingangstür als wohnwertmindernde Merkmale

Bei der Prüfung wohnwertmindernder Merkmale kommt es innerhalb der Merkmalgruppe „Gebäude“ des (Berliner) Mietspiegels allein auf den Zustand der Bausubstanz an; eine bloße Vermüllung des Treppenhauses ist hierfür ohne Bedeutung. Für das Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür ist ausschließlich der Zugang von der Straße maßgeblich, nicht ein separater Aufgang zu einem Hinterhaus. Pauschale, nicht durch konkrete Tatsachen untermauerte Behauptungen zu wohnwertmindernden Merkmalen bleiben bei der Bewertung unberücksichtigt.

Was sind wohnwertmindernde Merkmale bei einer Mieterhöhung?

Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs. 1 BGB vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete zum Zeitpunkt der Erklärung mindestens 15 Monate unverändert geblieben ist und die maßgebliche Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt bleibt. Formelle Voraussetzung ist ein den Anforderungen des § 558a BGB genügendes Mieterhöhungsverlangen, insbesondere die Begründung anhand eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens oder vergleichbarer Erkenntnisquellen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dabei regelmäßig anhand eines qualifizierten Mietspiegels ermittelt, der für die jeweilige Wohnung ein Mietspiegelfeld mit einer Spanne zwischen Unter- und Oberwert sowie einem Mittelwert ausweist. Innerhalb dieser Spanne erfolgt die Einordnung anhand einer Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung, die verschiedene Merkmalgruppen mit wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Einzelmerkmalen definiert.

Innerhalb jeder Merkmalgruppe ist zu prüfen, ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwiegen. Stehen sich innerhalb einer Merkmalgruppe ein wohnwerterhöhendes und ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber, ist die Merkmalgruppe im Regelfall als neutral zu bewerten, sodass sich weder ein Zu- noch ein Abschlag ergibt. Erst ein Überwiegen wohnwertmindernder oder wohnwerterhöhender Merkmale innerhalb einer Gruppe führt zu einer entsprechenden Zu- oder Abschlagsberechnung anhand der ausgewiesenen Spannendifferenz.

Für die Zuordnung eines Merkmals zu einer bestimmten Gruppe - etwa der Gruppe „Gebäude“ - ist der jeweils in der Orientierungshilfe definierte Anwendungsbereich maßgeblich. Die Merkmalgruppe „Gebäude“ betrifft dabei den baulichen Zustand und die Bausubstanz des Wohngebäudes, insbesondere Putz, Mauerwerk und die technische Ausstattung von Treppenhaus und Eingangsbereich. Eine bloße Verschmutzung oder Vermüllung des Treppenhauses stellt demgegenüber keinen Umstand dar, der der Bausubstanz zuzuordnen ist, und ist bei der Bewertung dieser Merkmalgruppe unbeachtlich.

Welche Anforderungen gelten an den Nachweis wohnwertmindernder Merkmale?

Wer sich auf ein wohnwertminderndes Merkmal beruft, muss dieses durch konkrete Tatsachen substantiieren. Die bloße Wiederholung des Wortlauts der Orientierungshilfe - etwa des Merkmals einer „unzureichenden Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ - genügt hierfür nicht, wenn keine tatsächlichen Anhaltspunkte für das Vorliegen des Merkmals im konkreten Einzelfall dargelegt werden. Werden zum Nachweis eines behaupteten Mangels Lichtbilder vorgelegt, ist deren Aussagekraft anhand des tatsächlich abgebildeten Zustands zu beurteilen; lassen sie weder Putzabplatzungen noch Durchfeuchtungen des Mauerwerks noch die behaupteten Beschmierungen erkennen, kann das entsprechende Merkmal nicht als verwirklicht angesehen werden.

Was gilt für das Merkmal der abschließbaren Hauseingangstür?

Das wohnwertmindernde Merkmal der nicht abschließbaren Hauseingangstür bezieht sich nach seinem Zweck auf die Zutrittsmöglichkeit zum Gebäude von der Straße aus, da hierdurch verhindert werden soll, dass gebäudefremden Personen der Zugang zum Haus offensteht. Bezieht sich ein zum Nachweis vorgelegtes Lichtbild erkennbar nicht auf diesen Zugang von der Straße, sondern auf eine andere Tür - etwa den Zugang zu einem rückwärtigen Gebäudeteil -, ist dieses Lichtbild nicht geeignet, das Merkmal zu belegen.

Welche Bedeutung hat der Inhalt des Mietvertrages für die Merkmalgruppe „Küche“?

Für die Beurteilung der Ausstattung der Wohnung, etwa im Rahmen der Merkmalgruppe „Küche“, kann auf die im Mietvertrag dokumentierte Ausstattung zurückgegriffen werden. Für den Inhalt eines schriftlichen Mietvertrages gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der darin getroffenen Angaben. Ist im Mietvertrag eine bestimmte Ausstattung - hier: eine Spüle nebst Unterschrank - aufgeführt, ist das wohnwertmindernde Merkmal des Fehlens dieser Ausstattung nicht verwirklicht, sofern kein hiervon abweichender Sachverhalt dargelegt wird.

Wie wirkt sich ein Sondermerkmal wie eine Isolierverglasung aus?

Neben den in Merkmalgruppen zusammengefassten Einzelmerkmalen können nach der Orientierungshilfe auch Sondermerkmale zu berücksichtigen sein, die unabhängig von der Bewertung der übrigen Merkmalgruppen zu einem eigenständigen Zuschlag führen. Ein solcher Zuschlag - etwa für eine überwiegend vorhandene Isolierverglasung - kann einen andernfalls in Betracht kommenden Abschlag aus einer negativ zu bewertenden Merkmalgruppe rechnerisch kompensieren, sodass im Ergebnis der Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelfeldes nicht unterschritten wird.

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.