Dämmung bereits verkleideter Abwasserleitungen ist keine Modernisierung

Die nachträgliche Dämmung von Abwasserleitungen, die bereits durch eine Verkleidung (Verkofferung) ausreichend abgedeckt sind, stellt keine Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 BGB dar, weil kein messbarer Mehrwert entsteht.

Die Errichtung abschließbarer Fahrradgaragen hingegen ist als Verbesserung der Wohnverhältnisse anerkannt und vom Mieter zu dulden - unabhängig davon, ob er selbst davon profitiert.

Maßstab für Modernisierungsmaßnahmen

Eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB setzt eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache voraus; nach Nr. 5 der Norm muss eine dauerhafte allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse eintreten. Beide Tatbestandsvarianten erfordern einen tatsächlich messbaren Mehrwert gegenüber dem bisherigen Zustand. Fehlt es daran, besteht kein Duldungsanspruch des Vermieters.

Dämmung von Abwasserleitungen ohne Mehrwert

Die nachträgliche Dämmung von Abwasserleitungen erfüllt diese Voraussetzungen nicht, wenn die Leitungen bereits vollständig verkleidet (verkoffert) sind und von ihnen weder optische noch akustische Beeinträchtigungen ausgehen. In diesem Fall ist der wohnwerterhöhende Effekt der Verkofferung - sowohl akustisch als auch optisch - bereits im Ist-Zustand verwirklicht. Eine zusätzliche Schallisolierung der Rohre, die den Schalldruckpegel weiter absenken mag, begründet keinen die Anforderungen des § 555b Nr. 4, 5 BGB erfüllenden Mehrwert mehr. Maßgeblich für die Abgrenzung ist stets ein Vergleich des tatsächlichen Zustands vor und nach der Maßnahme; eine rein theoretische Verbesserungsmöglichkeit genügt nicht. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass bei nicht verkleideten Rohren eine Dämmung als Modernisierung anerkannt sein kann (vgl. LG Berlin, 21.12.2010 - Az: 65 S 318/09).

Elektroinstallation: Abgrenzung Modernisierung und Instandsetzung

Soweit Mängel der Elektroinstallation vorgetragen werden, die einen zeitgemäßen Wohnstandard in Frage stellen, ist der rechtliche Rahmen zu beachten: Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung aus § 535 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf den Mindeststandard, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen Geräte erlaubt (vgl. BGH, 26.07.2004 - Az: VIII ZR 281/03). Ist dieser Mindeststandard bereits gewährleistet - kann der Mieter also alle in seinem Haushalt vorhandenen üblichen Geräte wie Waschmaschine, Spülmaschine und Staubsauger problemlos nutzen - besteht für den Vermieter kein Duldungsanspruch wegen einer Modernisierungsmaßnahme, sondern allenfalls eine Instandsetzungsverpflichtung.

Abschließbare Fahrradgaragen als Modernisierungsmaßnahme

Die Errichtung abschließbarer Fahrradgaragen stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 5 BGB dar, da sie eine dauerhafte allgemeine Verbesserung der Wohnverhältnisse bewirkt. Der Duldungsanspruch des Vermieters besteht auch dann, wenn die Anzahl der errichteten Garagen nicht für alle Mieter ausreicht oder ein einzelner Mieter von der Maßnahme selbst nicht profitiert. Fragen zur Angemessenheit einer späteren Mieterhöhung sowie zur konkreten Nutzungsmöglichkeit sind nicht im Duldungsverfahren, sondern im Rahmen eines etwaigen Mieterhöhungsverfahrens nach § 559 BGB zu klären.

Formelle Anforderungen an die Modernisierungsankündigung und Bestimmtheit des Klageantrags

Ein auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme gerichteter Klageantrag ist nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt, wenn der erstrebte Duldungserfolg sowie der Umfang der zu duldenden Arbeiten in seinen wesentlichen Schritten und Umrissen umschrieben wird. Zweck ist allein die Schaffung einer hinreichenden Grundlage für die Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO (vgl. BGH, 28.09.2011 - Az: VIII ZR 242/10; BGH, 20.05.2020 - Az: VIII ZR 55/19). Die formellen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung sind nicht zu überspannen; die maßgeblichen Grundsätze hat der BGH zuletzt in seiner Entscheidung vom 20.05.2020 präzisiert (vgl. BGH, 20.05.2020 - Az: VIII ZR 55/19).

Hinweis: Urteile geben die Rechtsauffassung des Gerichts zum Entscheidungsdatum wieder und ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Für Aktualität, Vollständigkeit und Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.