Der Vermieter hat in der
Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl.
§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten
Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann.
Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann.
Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Angesichts dessen muss aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandhaltungskosten erspart wurden. Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung; vielmehr reicht die Angabe einer Quote nach der Senatsrechtsprechung aus.
Bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung darf auf in Bezug genommene Erklärungen in der Modernisierungsankündigung zurückgegriffen werden.
Die Beurteilung, ob der Vermieter im jeweiligen Einzelfall den Grund der Mieterhöhung ausreichend dargelegt und diese hinreichend nachvollziehbar berechnet hat, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung, für die der rechtliche Rahmen in der Senatsrechtsprechung bereits abgesteckt ist (BGH, 12.06.2018 - Az:
VIII ZR 121/17).
