Wärmedämmung der Fassade: Wann ist eine Mieterhöhung gerechtfertigt?

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Arbeiten an der Außenfassade eines Mietshauses sind häufig Anlass für eine darauffolgende Mieterhöhung durch den Vermieter. Doch geht das immer so einfach? Während reine Instandsetzungsarbeiten, wie das Ausbessern von Rissen im Putz oder ein neuer Anstrich, vom Vermieter zu tragen sind und keine Erhöhung der Miete rechtfertigen, stellt sich die Situation bei einer umfassenden Wärmedämmung anders dar. Hierbei handelt es sich in der Regel um eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, einen Teil der Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Grenzen sind jedoch oftmals fließend und die Anforderungen an eine solche Mieterhöhung streng.

Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung

Zunächst ist grundsätzlich zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Instandhaltung oder Instandsetzung umfasst alle Arbeiten, die erforderlich sind, um den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen. Bröckelt beispielsweise der Putz an der Fassade, ist dessen Reparatur eine reine Instandhaltungsmaßnahme. Die Kosten hierfür sind mit der laufenden Miete abgegolten.

Eine Modernisierung hingegen liegt vor, wenn bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die über die reine Erhaltung hinausgehen und den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie einsparen. Die Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade fällt typischerweise unter den letztgenannten Punkt und wird als energetische Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) betrachtet. Durch eine verbesserte Dämmung wird der Wärmeverlust des Gebäudes reduziert, was zu einer Einsparung von Heizenergie führen soll. Selbst wenn die Dämmung im Zuge einer ohnehin notwendigen Fassadensanierung erfolgt, stellt der die reine Instandsetzung übersteigende Teil eine umlagefähige Modernisierung dar.

Umlage der Kosten als Modernisierungsmieterhöhung

Hat der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme wie eine Fassadendämmung durchgeführt, kann er nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Von den Gesamtkosten der Baumaßnahme muss der Vermieter jedoch den sogenannten Instandsetzungsanteil abziehen. Wäre die Fassade also ohnehin sanierungsbedürftig gewesen, sind die fiktiven Kosten, die für eine reine Reparatur ohne Dämmung angefallen wären, aus den Gesamtkosten herauszurechnen. Nur der verbleibende Betrag, der auf die wertsteigernde Modernisierung entfällt, darf für die Mieterhöhung herangezogen werden.

Die Mieterhöhungserklärung selbst unterliegt den formellen Anforderungen nach § 559b BGB. Sie muss in Textform erfolgen und eine nachvollziehbare Berechnung enthalten, aus der sich die Gesamtkosten, der Abzug für die Instandhaltung und der auf die einzelne Wohnung entfallende Anteil klar ergeben. Eine pauschale Angabe der Kosten oder der Mieterhöhung ist unwirksam.

Nachweispflicht des Vermieters für die Energieeinsparung?

Voraussetzung für die Umlage der Kosten einer energetischen Modernisierung ist der Nachweis, dass durch die Maßnahme tatsächlich nachhaltig Endenergie eingespart wird. Die bloße Behauptung des Vermieters, die neue Dämmung führe zu geringeren Heizkosten, ist nicht ausreichend. Vielmehr muss er dem Mieter konkret und rechnerisch nachvollziehbar darlegen, wie sich die Energiebilanz des Gebäudes verbessert und welche Einsparungen zu erwarten sind. In der Praxis geschieht dies häufig durch Berechnungen eines Architekten oder Energieberaters, die der Mieterhöhungserklärung beigefügt werden.

Während ältere Gerichtsentscheidungen teilweise noch ein strenges wirtschaftliches Verhältnis zwischen den Kosten der Maßnahme und der erzielten Ersparnis forderten (vgl. OLG Karlsruhe, 20.09.1984 - Az: 9 RE-Miet 6/83), geht die heutige Rechtsprechung und die gesetzliche Konzeption davon aus, dass die Wirtschaftlichkeit bei Maßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB grundsätzlich vermutet wird. Es kommt nicht mehr entscheidend darauf an, ob die Mieterhöhung durch die Heizkostenersparnis des Mieters vollständig kompensiert wird (vgl. AG Berlin-Charlottenburg, 26.07.2016 - Az: 225 C 15/16). Der Fokus liegt auf der plausiblen Darlegung der zu erwartenden Einsparung an sich.

Wie hoch darf die Mieterhöhung ausfallen?

Um Mieter vor einer übermäßigen finanziellen Belastung durch umfangreiche Modernisierungen zu schützen, hat der Gesetzgeber eine zusätzliche Kappungsgrenze eingeführt. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren infolge von Modernisierungsmaßnahmen um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter, so beträgt die Kappungsgrenze sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Diese Regelung soll sicherstellen, dass auch nach einer aufwendigen energetischen Sanierung die Mieten bezahlbar bleiben und es nicht zu einer Verdrängung von Mietern kommt.

Pflicht zur Dämmung nach dem Gebäudeenergiegesetz

Eine besondere Situation ergibt sich, wenn der Vermieter nicht aus freien Stücken, sondern aufgrund gesetzlicher Vorgaben dämmt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), welches die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat, schreibt vor, dass bei einer Erneuerung des Außenputzes von mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche bestimmte energetische Anforderungen erfüllt werden müssen. In der Praxis bedeutet dies, dass ein Vermieter, der eine sanierungsbedürftige Fassade neu verputzen lässt, im selben Zuge auch eine Wärmedämmung nach aktuellem Standard anbringen muss.

Obwohl der Anlass der Arbeiten also eine Instandsetzung ist, wird die daraus resultierende Dämmmaßnahme als Modernisierung gewertet, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB). Ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg bestätigte, dass in einem solchen Fall die gesamten Kosten für die Dämmung (abzüglich des Instandsetzungsanteils) umgelegt werden können, da der Vermieter durch die gesetzlichen Vorgaben zur Ausführung gezwungen war, sobald er sich zur Sanierung entschlossen hatte (OVG Berlin-Brandenburg, 06.12.2012 – Az: OVG 5 B 1.12).

Härteeinwand des Mieters bei gesetzlich ausgelöster Dämmung

Grundsätzlich kann ein Mieter einer Modernisierungsmieterhöhung widersprechen, wenn diese für ihn eine unzumutbare finanzielle Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB). Bei der Abwägung sind die Interessen beider Seiten zu berücksichtigen: das Interesse des Vermieters an der Refinanzierung seiner Investition und das Interesse des Mieters am Erhalt seines Zuhauses. Der Härteeinwand ist jedoch gesetzlich ausgeschlossen, wenn die Modernisierung aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters erfolgte.

Hier hat der Bundesgerichtshof eine Differenzierung vorgenommen. Die Pflicht zur Dämmung nach dem GEG ist nur eine bedingte Pflicht. Sie entsteht erst, wenn der Vermieter sich freiwillig dazu entschließt, den Außenputz zu erneuern. Allein diese Entscheidung löst die Dämmpflicht aus. Ein Härteeinwand des Mieters ist daher nicht automatisch ausgeschlossen. Er ist nur dann versperrt, wenn die auslösende Maßnahme – also die Erneuerung des Putzes – für den Vermieter selbst unausweichlich war. Dies wäre etwa der Fall, wenn eine behördliche Anordnung vorlag, akute Sicherheitsgründe eine Sanierung erzwangen oder der Vermieter einem berechtigten Instandsetzungsanspruch des Mieters nachkommen musste. Entscheidet sich der Vermieter hingegen ohne eine solche Zwangslage für eine Fassadenerneuerung, kann sich der Mieter trotz der gesetzlichen Folgepflicht zur Dämmung auf eine unzumutbare Härte berufen (BGH, 09.10.2019 - Az: VIII ZR 21/19).

Grenzen der Umlagefähigkeit: Nicht jeder Mieter muss zahlen

Die Kosten für eine Fassadendämmung können nicht in jedem Fall auf alle Mieter eines Hauses verteilt werden. Maßgeblich ist, ob die einzelne Wohnung von der Maßnahme profitiert. Das Landgericht Berlin hat klargestellt, dass die Umlage der Kosten für eine Fassadendämmung auf eine ofenbeheizte Dachgeschosswohnung, die nicht direkt an die gedämmten Fassadenbereiche angrenzt, unbillig sein kann (LG Berlin, 10.09.2019 - Az: 63 S 277/18). Da die Wohnung über eine eigene Heizung verfügte und nicht an der Zentralheizung des Hauses angeschlossen war, profitierte sie nicht von einer Reduzierung des Gesamtenergieverbrauchs des Gebäudes. Das Gericht verneinte auch, dass die Wohnung nennenswert von der besseren Dämmung der darunterliegenden Stockwerke profitiere. Eine Kostenbeteiligung wäre in diesem Fall nach § 559 Abs. 3 BGB unbillig gewesen.

Wie werden die Kosten auf die Mieter verteilt?

Sofern die Modernisierungsmaßnahme dem gesamten Gebäude und damit allen Mietern zugutekommt, stellt sich die Frage nach dem korrekten Verteilungsschlüssel. In der Praxis hat sich die Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen als angemessener und ausreichender Maßstab durchgesetzt. Argumente, dass bestimmte Wohnungen, etwa im Erdgeschoss oder in den mittleren Etagen, stärker von der Fassadendämmung profitieren als beispielsweise Dachgeschosswohnungen und daher einen höheren Kostenanteil tragen müssten, werden von der Rechtsprechung in der Regel zurückgewiesen. Eine solche differenzierte Betrachtung würde zu erheblicher Rechtsunsicherheit und komplexen Berechnungen führen. Da die Gebäudehülle als Einheit betrachtet wird, die dem gesamten Objekt zugutekommt, ist eine pauschale Verteilung nach Quadratmetern auf alle Mieter eine angemessene und billigem Ermessen entsprechende Kostenverteilung.