Der Mieter kann bei einem Defekt der vorhandenen Gasetagenheizung die Reparatur oder den Austausch dieser Heizungsart verlangen, wenn sie Bestandteil des bei Mietbeginn vereinbarten Wohnstandards ist. Der Vermieter darf die Beseitigung des
Mangels nicht durch den Anschluss an eine andere Heizungsanlage ersetzen, solange der vertragsgemäße Zustand der Mietsache dadurch verändert würde.
Der mietvertraglich geschuldete Zustand einer Wohnung umfasst regelmäßig die zum Zeitpunkt der Anmietung vorhandene Heizungsart, wenn sie Teil der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen ist. Wird eine Wohnung mit einer Gasetagenheizung vermietet, ist diese Heizungsart Bestandteil des geschuldeten Wohnstandards. Der Vermieter ist deshalb verpflichtet, die Funktionsfähigkeit dieser Heizung zu gewährleisten und sie bei Defekt instand zu setzen oder zu ersetzen.
Eine einseitige Änderung der Heizungsart durch den Vermieter – etwa durch den Anschluss an eine zentrale Wärmeversorgungsanlage – stellt keine ordnungsgemäße Mangelbeseitigung dar. Modernisierungsmaßnahmen, die den vertraglich geschuldeten Zustand verändern, bedürfen einer formell wirksamen Ankündigung nach
§ 555c BGB und unterliegen der Duldungspflicht des Mieters nach
§ 555d BGB erst nach ordnungsgemäßer Mitteilung. Eine solche Ankündigung muss alle gesetzlichen Anforderungen erfüllen und ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs. Fehlt sie, besteht keine Verpflichtung des Mieters, die Maßnahme zu dulden.
Die Ausstattung der Mietsache mit einer Gasetagenheizung begründet daher eine Instandhaltungspflicht des Vermieters in Bezug auf diese Heizungsart. Der Vermieter kann die Mangelbeseitigung nicht durch eine alternative Wärmeversorgung ersetzen. Auch wenn eine
Modernisierung grundsätzlich möglich wäre, bleibt die ursprüngliche Sollbeschaffenheit bis zur wirksamen Änderung durch eine Modernisierungsvereinbarung maßgeblich.
Befindet sich der Vermieter nach Anzeige des Mangels und Ablauf einer angemessenen Frist im Verzug, ist der Mieter berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen (
§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein Angebot des Vermieters, eine andere Heizart zu installieren, ist kein ordnungsgemäßes Leistungsangebot im Sinne von § 294 BGB, wenn es die geschuldete Beschaffenheit der Mietsache verändert.
