Mietminderung: Vermietete Souterrainräumlichkeiten sind in die Flächenberechnung einzubeziehen!

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Bei der Wohnflächenermittlung sind im Rahmen einer Wohnungsvermietung Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind, unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind.

Dies gilt für ausgebaute Dachgeschosse und auch für Souterrainräumlichkeiten. Eine eventuelle Baurechtswidrigkeit bleibt ohne Bedeutung für eine auf eine Flächenabweichung gestützte Mangelhaftigkeit des Mietobjekts.

Etwas anderes gilt nur, wenn das Minderungsverlangen unmittelbar mit einer Ungeeignetheit für Wohnzwecke begründet wird.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Die bei der (mietvertraglichen) Auslegung des Begriffs der Wohnfläche zu beachtenden Grundsätze sind zwischenzeitlich höchstrichterlich geklärt. Der Begriff der Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des Senats auch bei freifinanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen, sofern die Parteien ihm im Einzelfall keine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach Art der Wohnung nahe liegender ist. Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, sind folglich die Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind (BGH, 16.09.2009 - Az: VIII ZR 275/08).

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