Mietminderung - Was ist zu tun, wenn die Miete gekürzt werden soll?

Mietrecht

Zunächst ist der Mangel dem Vermieter anzuzeigen. Ihm ist eine angemessene Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Zwar ist eine solche Fristsetzung keine Voraussetzung für die Mietminderung, wohl aber für einen eventuellen Aufwendungsersatzanspruch nach 536a Abs. 2 BGB.

Beispiel:

„Hiermit teile ich Ihnen mit, dass in meiner Wohnung aufgrund mangelhafter Wasserleitungen kein klares, sondern lediglich rostiges Wasser zu erhalten ist. Ich bitte Sie um Beseitigung dieses Mangels bis zum [Datum; angemessener Zeitraum]. Bis zur Beseitigung des Mangels werde ich den Mietzins um 10% kürzen (AG Köln, Az: 221 [154] C 3195/79) / bezahle ich den Mietzins nur unter Vorbehalt.“

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf  die Nebenkosten. (BGH, 20.7.2005 - Az: VIII ZR 347/04).

Die Mängelanzeige sollte dem Vermieter per Einschreiben/Rückschein oder per Fax zugesandt werden, um später ggf. den Beweis der Mängelanzeige zu ermöglichen. Eine zuverlässige Beweisführung ist nur möglich, wenn zugleich ein Zeuge mitbeobachtet, dass gerade die Mängelanzeige in den an den Vermieter adressierten Briefumschlag gesteckt bzw. an den Vermieter gefaxt wird.

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Nach der Mitteilung des Mangels kann der Mieter entweder den Mietzins in entsprechender Kürzung überweisen oder aber die Miete normal weiterzahlen und später den Minderungsbetrag vom Vermieter zurückfordern. Im letzteren Fall sollte der Mieter dem Vermieter mitzuteilen, dass er die Rechtspflicht zur vollen Zahlung des Mietzinses nicht anerkennt und die Zahlung nur vorbehaltlich der Rückforderung des Minderungsbetrages bzw. späterer Aufrechnung zahlt. Andernfalls verliert der Mieter u.U. sein Minderungsrecht.

Bei einer Mietminderung sollte darauf geachtet werden, die vollen Mietminderungsrechte auszuschöpfen, andererseits  aber nicht zu überzogen zu kürzen. Hierbei kann der Mieter nämlich eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges riskieren. Hinsichtlich der Minderungsquote stehen eine Entscheidungstabelle sowie eine umfangreiche Sammlung von gerichtlichen Entscheidungen bereit, an deren Höhe sich zunächst orientiert werden kann.

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T. Homering

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