Ist ein Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand, so ist der Mieter zunächst einmal automatisch im Verzug. Eine Mahnung des Vermieters ist hierfür nicht erforderlich. Da sich der Mieter im Verzug befindet, muss der Mieter auch alle Kosten ersetzen, die dem Vermieter dadurch entstehen, dass er seinen Rechtsanspruch auf den Mietzins verfolgt. Dies betrifft die Kosten eines Rechtsanwalts, der die rückständige Miete geltend macht, ebenso wie die Kosten einer Klage.
Nach
§ 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter bei Verzug des Mieters mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
fristlos kündigen. Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung, ist der Rückstand nur dann erheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (
§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).
Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung liegt nach Abs. 2 Nr. 3b desselben Paragraphen vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter vor der Kündigung aus den genannten Gründen nicht erst abmahnen muss.
Nach
§ 543 Abs. 2 BGB kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abgewendet werden, wenn der Mieter selbst oder das Sozialamt den rückständigen Mietzins vor Ausspruch der fristlosen Kündigung zahlen. Hat der Vermieter schon gekündigt, wird die fristlose Kündigung durch die Zahlung des Mietrückstandes unwirksam.
Nach
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein Räumungsurteil wegen Mietrückstand abgewendet werden, wenn binnen 2 Monaten nach Klagezustellung der Rückstand (d.h. Mietzins zuzüglich der fälligen Entschädigung nach
§ 546a Abs. 1 BGB) vom Mieter voll bezahlt wird oder das zuständigen Sozialamt sich zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre vor der neuen Kündigung schon einmal wegen Mietrückstands fristlos gekündigt und diese Kündigung durch Zahlung des Rückstands unwirksam geworden ist.
Hat der Mieter den Rückstand zu verschulden, so kommt auch eine ordentliche Kündigung nach
§ 573 BGB in Betracht. In diesem Fall wird dem Mieter die andernfalls bestehende Möglichkeit genommen, die fristlose Kündigung durch Zahlung der rückständigen Miete unwirksam werden zu lassen.
Denn ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az:
VIII ZR 106/23).
Auch wiederholte verspätete Mietzahlungen können zur Kündigung berechtigen, sofern eine entsprechende vorherige
Abmahnung erfolgte, die die Kündigung für den Fall weiterer Verspätungen klar angekündigt hat.
