Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB kann auf einem einfachen Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB beruhen, sofern dieser ordnungsgemäß erstellt wurde. Eine eigenständige Erhebung der tatsächlich gezahlten Mieten durch den Sachverständigen ist nicht erforderlich, da der Mietspiegel eine hinreichende Tatsachengrundlage für die Bestimmung der üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen bietet.
Für die Beurteilung einer Mieterhöhung ist nach § 558 Abs. 2 BGB nicht nur der jeweils aktuelle, sondern auch die Mietspiegel der letzten vier Jahre vor dem Erhöhungsverlangen zu berücksichtigen. Dies gewährleistet eine repräsentative und zeitlich zutreffende Abbildung der Marktentwicklung. Wird vom Sachverständigen nur der aktuelle Mietspiegel herangezogen, kann dies zu einer für den Mieter günstigen Abweichung führen, sofern frühere Mietspiegel höhere Vergleichswerte aufweisen.
Die Eingliederung einer Wohnung in eine bestimmte Wohnlage richtet sich nach objektiven Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umfeldgestaltung. Eine ruhige Seitenstraße mit guter Nahversorgung und Grünflächen kann eine Einordnung in den oberen Bereich der mittleren Wohnlage rechtfertigen. Die Nähe zu stark frequentierten Einrichtungen wie Großmärkten kann dagegen als Standortnachteil gelten.
Für die Beurteilung einer Mieterhöhung ist nach § 558 Abs. 2 BGB nicht nur der jeweils aktuelle, sondern auch die Mietspiegel der letzten vier Jahre vor dem Erhöhungsverlangen zu berücksichtigen. Dies gewährleistet eine repräsentative und zeitlich zutreffende Abbildung der Marktentwicklung. Wird vom Sachverständigen nur der aktuelle Mietspiegel herangezogen, kann dies zu einer für den Mieter günstigen Abweichung führen, sofern frühere Mietspiegel höhere Vergleichswerte aufweisen.
Die Eingliederung einer Wohnung in eine bestimmte Wohnlage richtet sich nach objektiven Kriterien wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Umfeldgestaltung. Eine ruhige Seitenstraße mit guter Nahversorgung und Grünflächen kann eine Einordnung in den oberen Bereich der mittleren Wohnlage rechtfertigen. Die Nähe zu stark frequentierten Einrichtungen wie Großmärkten kann dagegen als Standortnachteil gelten.
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