Bei Abschluss eines Mietvertrages verfolgen Mieter und Vermieter unterschiedliche Interessen
Während der Mieter eine möglichst niedrige Monatsmiete bezahlen möchte, ist es dem Vermieter daran gelegen, einen hohen Mietzins zu vereinbaren.Um nicht im nachhinein böse Überraschungen zu erleben, d.h. umfangreiche Mieterhöhungen für den Mieter beziehungsweise Rückzahlungen oder gar ein Bußgeldverfahren wegen Mietpreisüberhöhung oder Mietwuchers im Falle des Vermieters, ist es wichtig, sich vorab über den für eine konkrete Wohnung höchstzulässigen Mietzins zu informieren. Gleiches gilt, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung im rechtlich zulässigen Rahmen durchsetzen möchte.
Bereits seit 25 Jahren erstellen die meisten großen Städte und Gemeinden in Deutschland Mietspiegel. Diese geben unter Einbeziehung von Lage, Wohnungsgröße, Ausstattung und Baujahr die ortsüblichen Preise an.
Allerdings spiegeln diese Preise nicht die aktuellen Marktmieten, also die bei einer Neuvermietung erzielbaren Preise, wieder. Vielmehr ist die in den Mietspiegeln ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete ein Mittelwert von bei Neuvermietung erzielten Mietzinsen und durch Mieterhöhung veränderten Bestandsmieten während der letzten sechs Jahre.
Sind die im Mietspiegel genannten Verhältnisse wissenschaftlich belegt, handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel.
Der Unterschied zwischen qualifiziertem Mietspiegel und einfachem Mietspiegel ist im Gerichtsprozess erheblich: Nur bei einem qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass seine Angaben richtig sind (§ 558d Abs. 3 BGB). Regelmäßig akzeptieren die Gerichte die jeweils am Ort gültigen Mietspiegel bei Mieterhöhungsprozessen als Beweismittel auch dann, wenn es sich um einen einfachen Mietspiegel handelt. Dies muss jedoch nicht so sein.
Alternativ hierzu können sich Mieter oder Vermieter auf drei Vergleichswohnungen oder auf ein Gutachten berufen, wobei sich die erste Möglichkeit als recht aufwendig und die zweite als teuer darstellt. Denn ein Sachverständiger verlangt für ein Gutachten zwischen 750 und 1.000 Euro.
Beinhaltet ein Mietspiegel keine Angaben zum Wohnwert von Einfamilienhäusern, so gilt der Mietspiegel entsprechend für Einfamilienhäuser, wenn die konkrete Mieterhöhung innerhalb der Mietpreisspanne von Wohnungen liegt (BGH, 17.9.2008 - Az: VIII ZR 58/08).
Schließlich legen Behörden den örtlichen Mietspiegel zugrunde, wenn sie Wohngeld, Sozialhilfe oder Erbschaftssteuer berechnen.
Tipp: Ermittlung der „ortsüblichen Miete“ in Gemeinden ohne Mietspiegel
Stand:
Hinweis: Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.
Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Ein qualifizierter Mietspiegel basiert auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen. Der entscheidende Unterschied liegt in der Beweiskraft: Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird gesetzlich vermutet, dass die darin angegebenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt widerspiegeln (§ 558d Abs. 3 BGB).
Nein, ein Mietspiegel zeigt nicht die aktuellen Neuvermietungspreise, sondern bildet einen Mittelwert aus Neuvermietungen und Mieterhöhungen bei Bestandsmieten der letzten sechs Jahre ab.
Wenn kein Mietspiegel vorliegt, können sich Mieter oder Vermieter alternativ auf drei Vergleichswohnungen beziehen oder ein Sachverständigengutachten einholen, wobei Letzteres mit erheblichen Kosten verbunden ist.
Enthält ein Mietspiegel keine expliziten Angaben für Einfamilienhäuser, kann er dennoch entsprechend angewendet werden, sofern die Mieterhöhung innerhalb der Mietpreisspanne vergleichbarer Wohnungen liegt (vgl. BGH, 17.09.2008 - Az: VIII ZR 58/08).
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