Zahlung heilt Formmangel – Wenn Mieterhöhungen durch konkludentes Verhalten wirksam werden

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Die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung kann auch ohne ausdrückliche schriftliche Erklärung wirksam erfolgen. Entscheidend ist, dass das Verhalten des Mieters objektiv als Zustimmung zu verstehen ist. Nach §§ 133, 157 BGB richtet sich die Auslegung einer Willenserklärung nicht nach dem inneren Willen des Erklärenden, sondern nach dem objektiven Empfängerhorizont. Leistet der Mieter über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos die erhöhte Miete, kann dies als konkludente Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen gewertet werden.

Ein zunächst unwirksames Mieterhöhungsverlangen wird durch dreimalige vorbehaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses wirksam. In diesem Fall liegt eine Heilung des Formmangels vor, da das Verhalten des Mieters den Willen zur Annahme des neuen Mietzinses eindeutig zum Ausdruck bringt. Damit tritt eine rechtliche Bindung an die geänderte Miethöhe ein.

Der Mieter ist in dieser Konstellation nicht schutzlos gestellt. Es steht ihm frei, einer Mieterhöhung ausdrücklich zu widersprechen und den erhöhten Betrag nur unter Vorbehalt zu zahlen. Eine solche Zahlung wahrt seine Rechtsposition und verhindert zugleich das Entstehen eines kündigungsrelevanten Mietrückstands. Bestehen Zweifel an der Berechtigung der Mieterhöhung, kann der Mieter die Rückforderung des zu viel gezahlten Betrags im Wege einer Klage geltend machen.

§ 558 Abs. 6 BGB, der die Zustimmungspflicht des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen regelt, steht dem nicht entgegen. Eine Zustimmung gilt bereits als erteilt, wenn das Verhalten des Mieters eindeutig als Annahme der Mieterhöhung zu deuten ist. In einem solchen Fall bedarf es keiner gesonderten Zustimmungserklärung mehr.