Eigentümerwechsel: Recht des Mieters auf Einsicht ins Grundbuch

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Ein Eigentümerwechsel bei einer vermieteten Immobilie wirft für Mieter regelmäßig eine Vielzahl von Fragen auf. Plötzlich tritt eine neue Person oder Gesellschaft als Vermieter auf und macht Rechte aus dem Mietverhältnis geltend. Doch ab welchem Zeitpunkt ist der neue Eigentümer tatsächlich berechtigt, beispielsweise die Miete zu fordern, eine Kündigung auszusprechen oder eine Mieterhöhung zu verlangen? Entscheidend ist hierfür nicht der Abschluss des Kaufvertrages, sondern der vollzogene Rechtserwerb durch die Eintragung im Grundbuch. Mietern steht zur Überprüfung daher ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch zu.

Der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete und die Rolle des Grundbuchs

Im Mietrecht gilt der grundlegende Schutzmechanismus des § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) „Kauf bricht nicht Miete“. Diese Vorschrift stellt sicher, dass ein bestehendes Mietverhältnis durch den Verkauf der Immobilie nicht automatisch endet. Stattdessen tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Für den Mieter ist es daher wichtig, den exakten Zeitpunkt dieses Übergangs zu kennen. Denn erst mit vollendetem Eigentumserwerb gehen die Vermieterrechte auf den neuen Eigentümer über. Der schuldrechtliche Kaufvertrag allein genügt hierfür nicht. Nach den sachenrechtlichen Vorschriften des BGB wird das Eigentum an einem Grundstück erst durch die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer (Auflassung) und die anschließende Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer im Grundbuch übertragen. Erst mit diesem Moment der Umschreibung im Grundbuch wird der Erwerber zum neuen Vermieter im Sinne des § 566 BGB.

Rechte des Erwerbers vor der Eintragung ins Grundbuch: Was ist erlaubt?

Solange der Käufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, bleibt der Verkäufer Vermieter mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten. Der Erwerber kann sich zwar vom Verkäufer ermächtigen lassen, bestimmte Rechte im eigenen Namen geltend zu machen, doch die eigentliche Vermieterstellung hat er noch nicht inne.

Das bedeutet konkret: Vor seiner Eintragung im Grundbuch ist der neue Eigentümer nicht berechtigt,

• eine Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen (beispielsweise wegen Eigenbedarfs),
• ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen,
• Modernisierungsmaßnahmen anzukündigen,
• Änderungen des Mietvertrages zu verlangen oder
• die Zustimmung zu einer Untervermietung zu erteilen oder zu verweigern.

Alle derartigen Rechtshandlungen, die der Erwerber vor seiner Eintragung vornimmt, sind rechtlich unwirksam. Auch die Forderung zur Zahlung der Miete auf ein neues Konto ist erst dann zu befolgen, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch vollzogen ist oder der bisherige Vermieter den Mieter entsprechend anweist. Für den Mieter ist es daher unerlässlich, Gewissheit über die Eigentumsverhältnisse zu erlangen, bevor er auf Forderungen eines vermeintlich neuen Vermieters reagiert.

Mieters hat ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht

Um Rechtssicherheit zu erlangen, gewährt die Grundbuchordnung (GBO) dem Mieter ein Einsichtsrecht in das Grundbuch. Gemäß § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach ständiger Rechtsprechung dann vor, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse dargelegt wird. Es muss sich dabei nicht um ein bereits bestehendes Recht oder ein konkretes Rechtsverhältnis handeln; auch ein tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse kann ausreichen. Die Rechtsprechung betont dabei, dass die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloße Neugier ausgeschlossen sein müssen. Die Kenntnis vom Grundbuchinhalt muss für das künftige Handeln des Antragstellers aus sachlichen Gründen als erheblich erscheinen (vgl. OLG Bremen, 07.02.2020 - Az: 3 W 1/20).

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