Jede dritte Mieterhöhung hat Fehler! ➠ Wir prüfen das für Sie.Eine
Mieterhöhung ist an formelle und materielle Voraussetzungen gebunden. Grundsätzlich gilt: Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig. Der Vermieter kann die Miete nur für die Zukunft erhöhen, nachdem der Mieter
zugestimmt hat oder eine gerichtliche Entscheidung die Erhöhung bestätigt.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Verliert der Mieter ein gerichtliches Verfahren gegen die Mieterhöhung, kann die Mieterhöhung rückwirkend ab dem ursprünglichen Erhöhungsverlangen verlangt werden.
Grundsätzlich gilt: keine Mieterhöhung ohne Ankündigung und Zustimmung
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, eine Mieterhöhung rechtzeitig in Textform anzukündigen und mit einer entsprechenden Begründung zu versehen. Bei einer Mieterhöhung bis zur
ortsüblichen Vergleichsmiete geschieht dies gemäß
§ 558 BGB. Der Mieter hat danach grundsätzlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erst mit dieser Zustimmung oder nach Ablauf der Zustimmungsfrist kann die erhöhte Miete verlangt werden - und erst ab dem im Schreiben benannten Zeitpunkt. Ohne Zustimmung oder gerichtliche Entscheidung bleibt eine Mieterhöhung unwirksam.
Eine rückwirkende Anpassung der Miethöhe ist ausgeschlossen.
Rückwirkende Mieterhöhung nach verlorenem Prozess
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt dann, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, etwa weil er sie für unbegründet oder formell fehlerhaft hält. Lehnt er die Zustimmung ab und kommt es zu einem Rechtsstreit, entscheidet das Gericht über die Berechtigung der Erhöhung.
Stellt das Gericht im Urteil fest, dass die Mieterhöhung wirksam und berechtigt war, gilt die Zustimmung als erteilt. In diesem Fall tritt die Wirkung der Erhöhung rückwirkend zu dem Zeitpunkt ein, zu dem der Mieter ursprünglich hätte zustimmen müssen. Der Vermieter kann die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete ab diesem Zeitpunkt nachfordern.
Voraussetzung hierfür ist, dass das Mieterhöhungsverlangen von Beginn an den gesetzlichen Anforderungen genügt hat. War das Erhöhungsverlangen hingegen formell fehlerhaft, entfällt auch bei gerichtlichem Erfolg eine Rückwirkung.
Was gilt bei einem Indexmietvertrag?
Anders stellt sich die Rechtslage bei der sogenannten
Indexmiete dar. Diese basiert auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindex und ist gemäß
§ 557b BGB geregelt. Eine Erhöhung bei der Indexmiete bedarf keiner Zustimmung des Mieters, muss aber schriftlich mit Bezug auf die Indexentwicklung angekündigt werden.
Die Erhöhung wird frühestens ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Schreibens wirksam. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist bei der Indexmiete also ebenfalls grundsätzlich ausgeschlossen, selbst wenn der Mieter der Erhöhung nicht widerspricht oder auf eine gerichtliche Entscheidung verzichtet. Zudem darf die Miete bei einer Indexmiete nicht häufiger als einmal jährlich angepasst werden.
Staffelmiete: Hier kann ein Nachzahlungsanspruch entstehen!
Bei der
Staffelmiete sind zukünftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag verbindlich vereinbart. Die Mietanpassung erfolgt automatisch zu den festgelegten Zeitpunkten und Beträgen, ohne dass es eines Hinweises des Vermieters bedarf.
Wird die erhöhte Staffelmiete nicht gezahlt, entsteht ein
Mietrückstand, der bei entsprechender Höhe den Vermieter zur
Kündigung des Mietvertrags berechtigten kann. Der Mietrückstand sollte daher umgehend ausgeglichen werden, sobald dies auffällt.
Wird die Erhöhung über einen längeren Zeitraum vergessen bzw. nicht eingefordert, so verjähren die Nachzahlungsansprüche nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Für einen Zeitraum von drei Jahren können also Rückforderungen im Raum stehen.
Achtung: Sofern der Vermieter die Miete mittels Einzugsgenehmigung einzieht und die Miete über einen längeren Zeitraum nicht anpasst, darf der Mieter darauf vertrauen, dass die erhöhte Miete nicht mehr nachträglich gefordert wird. Die Nachforderung von Rückständen kann also unter Umständen ausgeschlossen sein.
Rückforderungsanspruch für ohne Rechtsgrund geleistete Zahlungen
Wird eine Mieterhöhung vom Vermieter rückwirkend geltend gemacht, ohne dass die Voraussetzungen dafür vorliegen, hat der Mieter einen Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn er entsprechende Zahlungen rechtsgrundlos getätigt hat.
Zahlungen unter Vorbehalt sind dabei nicht erforderlich. Allein die objektive Unwirksamkeit der Mieterhöhung genügt für die Rückforderung. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Zahlung zunächst widerspruchslos geleistet hat. Ein Rechtsmissbrauch liegt in der Geltendmachung des Rückzahlungsanspruchs in der Regel nicht vor.
Verjährung und Fristen
Auch bei einer rückwirkenden Geltendmachung nach gerichtlicher Bestätigung sind Fristen zu beachten. Mietforderungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.
Ebenso muss der Vermieter eine gerichtliche Klärung zeitnah herbeiführen, wenn der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert. Wartet der Vermieter zulange mit der gerichtlichen Durchsetzung, kann dies unter Umständen als Verwirkung gewertet werden und zum Ausschluss des Anspruchs führen.
