Kein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor Mieterhöhungsverlangen

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Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht.

Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin.

Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begründung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede.

Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt.

Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsachenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter.