Grundsätzlich ist alleine der Mieter einer Wohnung aufgrund seines in § 123 StGB strafrechtlich geschützten Hausrechts berechtigt, darüber zu bestimmen, wer seine Wohnung wann und warum betreten darf.
Muss ein Besichtigungswunsch des Vermieters akzeptiert werden?
In den meisten Fällen ist eine
Vorankündigung erforderlich, bevor der Vermieter die Wohnung besichtigen kann. Diese Ankündigung sollte in angemessener Form und mit einer ausreichenden Vorlaufzeit erfolgen, damit der Mieter sich darauf einstellen kann.
Der Mieter ist aufgrund seines Hausrechts auch nicht ohne Weiteres verpflichtet, einen vom Vermieter vorgeschlagenen Besuchstermin zu akzeptieren. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter nicht berechtigt ist, den Besuch des Vermieters grundlos zu vereiteln, wenn es sich um ein berechtigtes Besuchsanliegen handelt. Andernfalls kann ein berechtigter Besichtigungstermin erforderlichenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Kündigung bei Besuchsverweigerung?
Die Verweigerung des Zutritts zur Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter stellt bei einem berechtigten Interesse des Vermieters an der Besichtigung einen wichtigen Grund für eine
außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß
§ 543 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB dar (AG München, 26.08.2021 - Az:
474 C 4123/21; LG Berlin, 20.11.2020 - Az:
65 S 194/20). Hierbei ist jedoch der jeweilige Einzelfall zu prüfen.
Auf ein unzulässiges Besuchsbegehren muss der Mieter dagegen nicht reagieren. Es wird in diesem Fall durch die Zutrittsverweigerung auch keine mietvertragliche Pflicht verletzt.
Bei berechtigten Begehren sollten die Parteien entsprechend einen
Termin vereinbaren.
Wann steht dem Vermieter ein Besichtigungsrecht zu?
Kein anlassloses Besichtigungsrecht
Ein
mietvertraglich vereinbartes anlassloses Besichtigungsrecht, das ohne Vorankündigung ausgeübt werden darf, ist in der Regel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam und muss nicht beachtet werden. Dies schützt die Privatsphäre des Mieters.
Periodisches Besichtigungsrecht des Vermieters
Dem Vermieter wird im Hinblick auf seine Prüfungs- und Untersuchungspflichten im Rahmen der allgemeinen Sorgfaltspflichten schon aus präventiven Gründen in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung ein - nach Vorankündigung - periodisches Besichtigungsrecht in angemessenen Zeitabständen von ein bis zwei Jahren, teilweise auch erst nach fünf Jahren zugestanden (vgl. LG Münster, 16.09.2020 - Az:
01 S 53/20; AG München, 08.01.2016 - Az:
461 C 19626/15).
Besichtigung zur Schadensvermeidung oder Schadensbehebung
Der Vermieter hat weiterhin das Recht, die vermietete Wohnung zu besichtigen, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein drohender Schaden eintreten kann (AG München, 08.01.2016 - Az:
461 C 19626/15) oder der Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache besteht.
Beim anlassbezogenen Besichtigungsrecht des Vermieters genügt jedoch nicht jeder beliebige Anlass (AG Hamburg-Blankenese, 29.01.2020 - Az:
531 C 180/19).
Zur Begutachtung von vom Mieter gemeldeter Mängel, zur Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen, zur Vornahme von Modernisierungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie zur Neuvermessung der Mietwohnung, Erstellung von Kostenvoranschlägen oder Bauplänen ist eine Besichtigung – ggf. mit sachkundigen Dritten – zulässig.
Besichtigung durch Dritte oder mit Dritten
Das Besichtigungsrecht des Vermieters kann auch von einer anderen Person ausgeübt werden, jedoch nur dann, wenn die Person für den Mieter zumutbar ist (LG Frankfurt/Main, 21.02.2013 - Az:
11 S 191/12).
Die Besichtigung kann erforderlichenfalls auch mit einer fachkundigen Person, wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen, erfolgen, nicht aber mit einen sachunkundigen Dritten ausgeübt werden (LG Nürnberg-Fürth, 18.06.2019 - Az:
7 S 8432/17).
Verkauf oder Neuvermietung der Wohnung
Sofern der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder die Neuvermietung nach einer Kündigung beabsichtigt wird, so ist der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Dritter berechtigt, die Wohnung mit Kauf- oder Mietinteressenten zu besichtigen.
Nur wenn erhebliche Bedenken gegen den Bevollmächtigten vorliegen, kann gegebenenfalls der Zutritt verweigert werden (LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 - Az:
2/17 S 194/01, 2-17 S 194/01).
Kann der Vermieter eigenständig einen Termin festlegen?
In Ausnahmefällen kann der Vermieter eigenständig einen Besuchstermin festlegen. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn dringende, notwendige Reparaturen durchgeführt werden müssen oder bei Gefahr im Verzug.
