Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel.
Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.
Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:
Mit notariellem Vertrag vom 7. Juni 2016 erwarben die Kläger von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags war es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die in dem Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gekommen, und zwar sowohl in dem Bereich des von dem Beklagten zu 2 selbst errichteten Kunststoffdachs als auch in dem von dem dachpfannengedeckten Hausdach überdachten Bereich; der Beklagte zu 2 hatte mehrere Reparaturversuche an dem Anschluss des Kunststoffterrassendachs zu dem Traufbereich des Hausdachs unternommen. Im Juni 2017 leiteten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren ein. Hierbei ergaben sich zwei voneinander unabhängige Ursachen für den Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung in dem bereits von dem Hausdach überdachten Bereich der Terrasse, nämlich einerseits eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin und andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs in den Anschlussbereichen zum Traufbereich und zu den Dachfenstern.
Gestützt auf die Behauptung, die Terrassenüberdachung und das Hausdach seien undicht, haben die Kläger, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, unter anderem Klage auf Zahlung der in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelten Schadensbeseitigungskosten in Höhe von insgesamt 32.100 € (Kunststoffterrassendach: 9.900 €; Hausdach: 22.200 €) sowie weiterer 248,97 € für eine Notreparatur im Anschlussbereich eines Dachfensters, jeweils nebst Zinsen, erhoben. Außerdem haben sie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für sämtliche künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Daches sowie den Ersatz außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen verlangt.
Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner unter Klageabweisung im Übrigen zur Zahlung der in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelten Kosten für die Abdichtung des Kunststoffterrassendaches in Höhe von 9.900 € sowie zur Zahlung anteiliger außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, verurteilt. Auf die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht das landgerichtliche Urteil abgeändert und den Klägern unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung weitere 1.200 € wegen unzutreffender Angaben zum Jahr des Einbaus der Dachfenster nebst Zinsen und anteiliger außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten zugesprochen. Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihre Anträge auf Zahlung weiterer 22.448,97 € (22.200 € + 248,97 €) und weiterer anteiliger außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 704,48 €, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für sämtliche künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Daches weiter.
Hierzu führte das Gericht aus:
Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist die in dem selbständigen Beweisverfahren festgestellte, schon über Jahre vorhandene Undichtigkeit der unter den Dachpfannen verlegten Folie zwar ein Sachmangel. Insoweit sei die Klage aber unbegründet, denn es greife der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung. Es könne nicht festgestellt werden, dass die Beklagten (auch) diesen Mangel arglistig verschwiegen hätten. Der Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung der Terrasse, der sich als Mangelsymptom darstelle, habe nach dem Ergebnis der sachverständigen Begutachtung zwei voneinander unabhängige Ursachen. Soweit das Landgericht die Arglist der Beklagten im Hinblick auf die eine dieser beiden Ursachen, nämlich die mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs im Bereich der Hauswand, bejaht und der Klage teilweise stattgegeben habe, sei das landgerichtliche Urteil rechtskräftig. Im Hinblick auf die zweite Ursache, namentlich die Folienabrisse unter den Dachpfannen, sei dagegen nicht festzustellen, dass die Beklagten dies für möglich gehalten und billigend in Kauf genommen, mithin arglistig gehandelt hätten, zumal auch der Sachverständige die Mängel der unter den Dachpfannen verlegten Folie zunächst nicht als mögliche Ursache für den Wasseraustritt erkannt habe. Kenne der Verkäufer Mangelsymptome - wie hier die Wasseraustritte - beziehe sich die Arglist nur auf diejenigen Mangelursachen, für die ein Eventualvorsatz zu bejahen sei. Daher könne dahinstehen, ob der in dem selbständigen Beweisverfahren ermittelte Aufwand zur Schadensbeseitigung im Bereich der Dachpfannen nicht ohnehin zu hoch angesetzt worden sei.
Der Feststellungsantrag dagegen sei schon unzulässig. Denn es stehe fest, dass bezüglich des Hausdaches eine weitergehende Haftung der Beklagten nicht bestehe, und im Hinblick auf die bei Durchführung der Sanierung des Kunststoffterrassendachs geschuldete Umsatzsteuer könne sogleich auf Leistung geklagt werden.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.
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