Mangelbeseitigung: Vermieter bestimmt die Art der Reparatur!

Ein tropfender Wasserhahn, eine defekte Heizung oder Schimmel an der Wand – Mängel in der Mietwohnung sind für beide Parteien des Mietverhältnisses unangenehm. Die Beseitigung dieser Mängel führt nicht selten zu Auseinandersetzungen, insbesondere dann, wenn der Mieter konkrete Vorstellungen davon hat, wie die Reparatur auszusehen hat. Die Rechtsprechung stellt jedoch klar: Zwar hat der Mieter einen unbedingten Anspruch darauf, dass der Mangel behoben wird, über das wie entscheidet jedoch grundsätzlich allein der Vermieter.

Der Mangelbeseitigungsanspruch und die Dispositionsfreiheit des Vermieters

Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Tritt ein Mangel auf, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung. Dieser Anspruch des Mieters ist jedoch nicht auf eine bestimmte Maßnahme gerichtet.

Nach einhelliger Ansicht in der Rechtsprechung hat der Mieter keinen Anspruch auf Vornahme einer konkreten Maßnahme zur Mängelbeseitigung. Er hat lediglich einen Anspruch auf die Beseitigung des Mangels selbst. Auf welche geeignete Weise der Vermieter dies bewerkstelligen möchte, obliegt allein seiner Entscheidung (vgl. LG Berlin, 12.10.2015 - Az: 67 S 431/14).

Diese Dispositionsfreiheit des Vermieters bedeutet, dass er den Mangel fachgerecht beseitigen oder beseitigen lassen muss, der Mieter ihm jedoch nicht vorschreiben kann, welche Handwerker er zu beauftragen hat oder welche spezifischen Materialien zu verwenden sind. Auch ein vom Mieter privat in Auftrag gegebenes Gutachten, das einen bestimmten Reparaturweg vorschlägt, ist für den Vermieter nicht bindend.

Der Bundesgerichtshof hat dies in einem Hinweisbeschluss bekräftigt: Dem Vermieter obliegt die Instandsetzung, und es ist seine Sache zu entscheiden, wie er dieser Pflicht im Einzelnen nachkommen will, beispielsweise durch eine Reparatur oder den Austausch von Teilen (BGH, 19.07.2022 - Az: VIII ZR 194/21).

Das „Wie“ der Reparatur: Konkrete Beispiele aus der Praxis

Die freie Wahl des Vermieters bei der Art der Mängelbeseitigung wird an praktischen Beispielen deutlich. In dem bereits zitierten Fall des Landgerichts Berlin (Az: 67 S 431/14) scheiterten die Mieter mit ihrer Klage, weil sie in unzulässiger Weise in die Dispositionsfreiheit des Vermieters eingreifen wollten.

Die Mieter hatten beispielsweise die Beseitigung von Wasserschäden an Decke und Wänden gefordert. Das Gericht stellte fest, dass hierfür nicht zwingend eine vollständige malermäßige Instandsetzung der gesamten Flächen erforderlich ist. Grundsätzlich käme auch ein partielles Überstreichen der Flecken in Betracht, sofern der Mangel (der Wasserschaden) dadurch optisch und fachgerecht beseitigt wird.

Ähnlich verhielt es sich mit einer Badewanne, deren Oberflächenbeschichtung Mängel aufwies. Die Mieter konnten nicht den Einbau einer neuen Wanne verlangen. Das Gericht hielt auch einen erneuten Anstrich der Wanne für eine potenziell ausreichende Maßnahme, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen, solange dieser eine beanstandungsfreie Oberfläche bietet.

Selbst beim Austausch eines defekten Küchenherdes ging dem Gericht die Forderung der Mieter zu weit. Diese verlangten einen neuen Gasherd. Das Gericht merkte an, dass auch die Ersetzung des Gasherdes durch einen Herd mit Induktionskochfeld denkbar gewesen wäre, da dieser ebenfalls die Funktionalität (schnelles Anheizen und Abschalten) sichert.

Keine provisorische „Flickschusterei“

Die Wahlfreiheit des Vermieters ist jedoch nicht grenzenlos. Die wichtigste Einschränkung ist, dass die gewählte Maßnahme zur Beseitigung des Mangels auch tatsächlich geeignet sein muss. Zwar sind die zur Instandsetzung notwendigen Maßnahmen grundsätzlich dem Vermieter vorbehalten, der Mieter muss sich aber im Gegenzug nicht mit provisorischen Reparaturmaßnahmen begnügen. Es besteht ein Anspruch auf eine dauerhafte Mängelbeseitigung (vgl. OLG Düsseldorf, 20.09.2007 - Az: 10 U 46/07).

In dem Fall des OLG Düsseldorf ging es um jahrelang immer wieder auftretende Feuchtigkeitseintritte durch ein undichtes Dach. Der Vermieter hatte sich darauf beschränkt, immer nur die jeweils konkreten Undichtigkeiten beseitigen zu lassen. Das Gericht urteilte, dass dies nicht ausreiche. Bei einem derart maroden Zustand muss der Vermieter das Dach in einer Weise sanieren, dass es – abgesehen von unvorhersehbaren Ereignissen – dauerhaft dicht ist. Der Vermieter darf sich also nicht mit einer „Flickschusterei“ begnügen, wenn eine umfassende Sanierung zur dauerhaften Behebung der Mangelursache erforderlich ist.

Einhaltung der „Soll-Beschaffenheit“

Eine zweite, ebenso wichtige Grenze der Dispositionsfreiheit des Vermieters ist die Einhaltung des vertraglich geschuldeten Standards der Wohnung, der sogenannten „Soll-Beschaffenheit“. Der Vermieter darf eine Mängelbeseitigung nicht dazu nutzen, den Standard der Wohnung gegen den Willen des Mieters zu verändern, selbst wenn die neue Lösung technisch funktioniert.

Dies wurde in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs deutlich. In der Wohnung der Mieter fiel die Gasetagenheizung aus und war irreparabel defekt. Der Vermieter bot an, die Wohnung an die im Haus neu installierte Zentralheizung anzuschließen, statt die Gasetagenheizung zu ersetzen. Die Mieter lehnten dies ab, ließen selbst eine neue Gasetagenheizung einbauen und verlangten die Kosten erstattet.

Der BGH gab den Mietern Recht. Zwar sei die Art der Beheizung (Gas, Zentral, Fernwärme) nicht explizit im Mietvertrag als „Beschaffenheitsvereinbarung“ festgehalten worden. Der vertraglich geschuldete Zustand ergebe sich aber aus den Gesamtumständen und dem bei Anmietung vorgefundenen Standard. Die Wohnung war von Anfang an mit einer Gasetagenheizung ausgestattet, die dem Mieter die alleinige Einflussmöglichkeit auf Heizkosten, Temperatur und Heizzeitpunkte gibt. Diese Ausstattung war Teil des von der Vermieterin zu gewährleistenden Wohnstandards (BGH, 19.07.2022 - Az. VIII ZR 194/21).

Das Angebot des Vermieters, die Heizungsart zu ändern, war kein taugliches Angebot zur Mängelbeseitigung, sondern das Angebot eines „Aliuds“ (einer anderen Sache). Der Vermieter war verpflichtet, die Funktionsfähigkeit der Gasetagenheizung wiederherzustellen und durfte den Mietern nicht eine andere Art der Wärmeversorgung aufzwingen.

Mieterpflichten: Duldung der Reparatur und Zutrittsgewährung

Das Recht des Vermieters, die Art der Reparatur zu wählen, geht mit der Pflicht des Mieters, diese Maßnahmen zu dulden und den Zutritt zur Wohnung zu gewähren einher (§ 555a BGB). Verweigert der Mieter den Zutritt für die vom Vermieter gewählte (und nicht offensichtlich ungeeignete) Reparaturmethode, kann er weitreichende Rechte verlieren.

Das Landgericht Karlsruhe entschied einen Fall, in dem ein Mieter nach einem Wasserschaden die Handwerker nicht mehr in die Wohnung ließ, um das zur Reparatur geöffnete Loch in der Decke zu schließen. Er wollte zunächst andere Ansprüche klären. Der Mieter minderte die Miete wegen des offenen Lochs erheblich. Das Gericht entschied, dass der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung habe, da er den Mangel (das offene Loch) selbst zu verantworten habe, indem er die Reparatur gegen den Willen des Vermieters verhinderte (LG Karlsruhe, 24.08.2009 - Az: 9 S 206/08).

Diese Duldungspflicht erstreckt sich auch auf vorbereitende Maßnahmen. Das Amtsgericht München verurteilte eine 92-jährige Mieterin, den Handwerkern Zutritt zur Maßaufnahme für einen Fensteraustausch zu gewähren. Die Mieterin hatte die Fensterundichtigkeit selbst gerügt, wollte den Termin zur Maßaufnahme aber nur gestatten, wenn der Vermieter vorab schriftlich die Übernahme von Hotel- und Reinigungskosten zusagte. Das Gericht stellte klar, dass die Duldung der Instandsetzung nicht von solchen Forderungen abhängig gemacht werden darf. Auch 92-jährige Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen dulden, insbesondere wenn es zunächst nur um die Vorbereitung der Arbeiten geht (AG München, 13.12.2018 - Az: 418 C 18466/18).

Streit um die „richtige“ Methode

Was aber, wenn der Mieter die vom Vermieter gewählte Methode für fachlich falsch hält? Hier hat die Rechtsprechung eine klare Position: Es ist nicht Aufgabe des Mieters zu beurteilen, ob die beauftragten Handwerker über ausreichende Qualifikation verfügen oder ob die beabsichtigte Mängelbeseitigung fachlichen Anforderungen genügt (vgl. LG Berlin, 12.01.2011 - Az: 67 T 8/11).