Gemäß
§ 548 Abs. 1 S. 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten.
Gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.
Der Begriff des Rückerhaltes entspricht nicht dem Begriff der Rückgabe im Sinne von
§ 546 BGB. Durch den Rückerhalt der Mietsache soll der Vermieter die Möglichkeit erhalten, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen, ob also der Mieter seine Rückgabepflicht erfüllt hat. Das bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Untersuchung haben muss und dass der Mieter keine Einwirkungsmöglichkeiten mehr haben darf, weil ansonsten die Untersuchung des Vermieters nur vorläufig wäre.
Der Beginn der Verjährungsfrist hängt nicht von einer vollständigen Räumung oder der Erfüllung der sonstigen Rückgabepflichten ab. Er dient lediglich der Möglichkeit, die Vertragsmäßigkeit der Mietsache festzustellen.
Weiter ist die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Beginn der Verjährung. Danach ist ein Rückerhalt in der Regel nur bei einer Veränderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters gegeben, weil der Vermieter in die Lage versetzt werden muss, sich durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft und durch freien Zutritt ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen. Das kann jedoch meist nur geschehen, wenn der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgegeben und der Vermieter hiervon Kenntnis erhalten hat.
Eine Rückgabe der Mietsache an den Mieter zur Erfüllung seiner Rückgabepflichten, also insbesondere für die Ausführung von
Schönheitsreparaturen, Rückbau, Instandsetzung etc. ändert aber nichts am Verjährungsbeginn und führt grundsätzlich nicht zu einer Hemmung oder Unterbrechung der Verjährung und zwar auch dann nicht, wenn dies mit einer Rückübertragung der Sachherrschaft einhergeht.
