Zimmertüren streichen: Wer ist zuständig - Mieter oder Vermieter?

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Sind Zimmertüren vergilbt, zerkratzt oder farblich unansehnlich, stellt sich häufig die Frage: Wer muss streichen - Mieter oder Vermieter? Die Antwort hängt davon ab, ob es sich um Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Grundsatz: Instandhaltung ist Vermietersache

Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Dazu zählt auch die Instandhaltung der Wohnung, also alle Maßnahmen, die notwendig sind, um den ursprünglichen Zustand der Wohnung zu bewahren.

Dies umfasst grundsätzlich auch Türen innerhalb der Wohnung.

Anders sieht es aus, wenn das Streichen der Türen im Rahmen sogenannter Schönheitsreparaturen zu sehen ist. Diese sind von den Mietern zu übernehmen, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen typischerweise:

• Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
• Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre
• Streichen der Innentüren
• Streichen der Fenster und Außentüren von innen

Das Streichen von Zimmertüren gehört nach allgemeiner Auffassung also zu den Schönheitsreparaturen.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen darf aber nicht pauschal oder starr dem Mieter auferlegt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu zahlreiche Klauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, insbesondere wenn:

• starre Fristenregelungen enthalten sind (z. B. „alle drei Jahre“)
• keine Differenzierung nach Abnutzungsgrad erfolgt
• dem Mieter Renovierungsverpflichtungen auferlegt werden, obwohl er die Wohnung unrenoviert übernommen hat

Ist eine entsprechende Klausel unwirksam, muss der Mieter die Türen also auch nicht streichen.

Was gilt bei unrenovierter Wohnungsübernahme?

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt - jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung - dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. (BGH, 18.03.2015 - Az: VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13 und VIII ZR 21/13).

Auch wenn der Mietvertrag eine Verpflichtung zum Streichen der Türen im Rahmen der Schönheitsreparaturen enthält, ist diese also unter Umständen unwirksam.

Wenn der Mieter die Türen ändert: Was ist zu beachten?

Will der Mieter aus optischen Gründen Türen neu streichen, z. B. um sie der restlichen Raumgestaltung anzupassen, so ist dies grundsätzlich erlaubt. Bei Auszug muss jedoch sichergestellt werden, dass der Anstrich fachgerecht und in einer neutralen, gebrauchstypischen Farbe ist.

Während der Mietdauer bleibt es dem Mieter dagegen grundsätzlich selbst überlassen, wie er seinen Wohnraum gestaltet. Erst bei Auszug gilt der Grundsatz, dass die Wohnung so zurückgegeben werden muss, wie diese übernommen wurde. Nicht erlaubt wäre etwa eine schwarz lackierte Tür statt einer weißen Tür zurückzulassen. Insoweit gelten im Prinzip die gleichen Regeln wie für das Streichen der Wände.

Der Vermieter hat nämlich lediglich ein berechtigtes Interesse daran, dass die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses so übergeben wird, dass eine Weitervermietung nicht erschwert wird.

Will der Mieter Veränderungen an den Türen vornehmen, die nicht rückgängig zu machen sind, sollte vorher das schriftliche Einverständnis des Vermieters eingeholt werden. Ein solcher Eingriff kann bei Auszug zu Schadenersatzansprüchen des Vermieters führen, wenn die Rückgabe im ursprünglichen Zustand nicht mehr möglich ist. Denn der Mieter unterliegt in dieser Hinsicht einer Rückbaupflicht.

Eine Rückbaupflicht besteht auch dann, wenn der Mieter beispielsweise auf dem Linoleumbelag der Mietwohnung Teppichauslegeware anbringen will und die Türen an den durch die Auslegeware veränderten Abstand der unteren Türkanten zum Fußboden angepasst werden müssen. Der Mieter kann zwar die Türblätter auf eigene Kosten auf die gewünschte Länge kürzen - beim Auszug muss dann aber die ursprüngliche Länge der Türblätter wieder hergestellt werden (AG Berlin-Lichtenberg, 09.06.2011 - Az: 113 C 319/09).

Was gilt bei Türen mit Gebrauchsspuren?

Nicht jede Abnutzung verpflichtet den Vermieter zur Erneuerung oder Renovierung. Normale Gebrauchsspuren sind vom Mieter hinzunehmen. Dazu zählen z. B.:

• leichte Kratzer
• Vergilbung durch Sonneneinstrahlung
• kleinere Abplatzungen

Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB, der eine Mietminderung oder Reparaturpflicht auslöst, liegt erst dann vor, wenn die Türen ihre Funktionstüchtigkeit verlieren oder der Zustand erheblich beeinträchtigt ist. In solchen Fällen ist der Vermieter zur Beseitigung des Mangels verpflichtet.

Eine nur unerhebliche Minderung des Mietgebrauchs liegt dagegen beispielsweise auch dann vor, wenn sich die Badezimmertür nicht abschließen lässt (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 15.02.2013 - Az: 21 C 192/11). Dies berechtigt nicht zur Mietminderung.

Kann der Mieter mietvertraglich zum Außenanstrich der Türen verpflichtet werden?

Eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie die Verpflichtung enthält, auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern vorzunehmen. Der Mieter muss dann gar keine Schönheitsreparaturen vornehmen. Darin liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, weil diese Arbeiten nicht unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen (BGH, 18.02.2009 - Az: VIII ZR 210/08).