Wozu der Mietvertrag Sie wirklich verpflichtet: ➠ Lassen Sie Ihren Vertrag prüfenDie Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst die Sicherstellung eines zum
vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und verkehrssicheren Zustands der Mietsache. Hierzu zählt auch die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften. Der Vermieter hat das Gebäude in einem Zustand zu erhalten, der die Nutzung ermöglicht, solange kein Abriss beabsichtigt ist. Dies beinhaltet insbesondere die Pflicht, ein Gebäude so instand zu setzen, dass Feuchtigkeit nicht eindringen kann und weder der Mieter noch die in den Räumen befindlichen Sachen Schaden nehmen.
Wiederkehrende Feuchtigkeitseintritte infolge von Dachundichtigkeiten verpflichten den Vermieter zu einer grundlegenden Sanierung. Einzelne Reparaturmaßnahmen reichen nicht aus, wenn sich zeigt, dass sie keine dauerhafte Abdichtung gewährleisten. Der Vermieter darf sich in einem solchen Fall nicht auf provisorische Maßnahmen beschränken, sondern muss das Dach so
instandsetzen, dass es – abgesehen von natürlichen Alterungsprozessen und unvorhersehbaren Natureinflüssen – dauerhaft dicht bleibt. Die Erhaltungspflicht nach
§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine nachhaltige Instandsetzung, die eine fortlaufende Beeinträchtigung des Mietgebrauchs ausschließt.
Ein wichtiger Grund zur
außerordentlichen Kündigung nach
§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache infolge solcher Mängel entzogen wird. Die Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter trotz angemessener Fristsetzung oder
Abmahnung keine dauerhafte Abhilfe schafft (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Erfolgt die Beseitigung nicht innerhalb der gesetzten Frist, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Maßgeblich ist, ob die
Mängel den Gebrauch der Mietsache in erheblichem Maße beeinträchtigen. Eine bloß unerhebliche Beeinträchtigung liegt nur vor, wenn der Mangel leicht erkennbar, schnell und mit geringen Kosten behebbar ist. Wiederkehrende
Feuchtigkeitsschäden und Beeinträchtigungen der Nutzung überschreiten diese Erheblichkeitsschwelle deutlich.
Eine außerordentliche Kündigung kann nur wirksam sein, wenn sie eindeutig erklärt wird. Unbestimmt befristete Kündigungen sind unwirksam, da sie den Vertragspartner im Unklaren lassen, wann das Mietverhältnis endet (vgl. BGH, 22.10.2003 - Az:
XII ZR 112/02). Wird jedoch – unter Berücksichtigung von §§ 133, 242 BGB – aus der Erklärung eindeutig erkennbar, dass die Kündigung sofort und unbedingt gelten soll, liegt keine unbestimmte Befristung vor. Der bloße Hinweis, dass der Mieter „schnellstmöglich neue Räume suchen“ werde, begründet keine Ungewissheit über die Beendigungswirkung, sofern der Wille zur sofortigen Vertragsbeendigung unmissverständlich geäußert ist.
Nach § 314 Abs. 3 BGB muss die fristlose Kündigung in angemessener Frist nach Kenntniserlangung des Kündigungsgrundes erklärt werden. Welche Frist als angemessen anzusehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine Frist von rund zwei Monaten zwischen positiver Kenntnis der Unwirksamkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen und Kündigungserklärung ist regelmäßig noch zulässig. Der Kündigungsberechtigte darf insbesondere abwarten, ob der Vertragspartner angekündigte oder laufende Sanierungsmaßnahmen erfolgreich abschließt, ohne dadurch das Kündigungsrecht zu verwirken (vgl. BGH, 21.03.2007 - Az:
XII ZR 36/05).
