Wenn die gemietete Wohnung einen oder mehrere
Mängel aufweist und der Vermieter diese trotz entsprechender Aufforderung nicht beseitigt hat, so kommt zwar im Grundsatz eine Ersatzvornahme in Betracht, bei der der Mieter den Mangel selbst beseitigt und Aufwendungsersatz für die entstehenden Kosten vom Vermieter verlangt.
Bei größeren Mängeln ist dies jedoch nicht immer praktikabel, da der Mieter letztendlich mit den Kosten in Vorleistung gehen müsste. Deshalb kommt in solchen Fällen eine Instandsetzungsklage in Betracht, bei der der Mieter den Vermieter auf Mängelbeseitigung verklagt.
Wann kann eine Instandsetzungsklage erfolgreich sein?
Damit eine Instandsetzungsklage überhaupt Erfolg haben kann, ist es erforderlich, dass der konkrete Mangel vom Mieter vorher nachweislich
angezeigt wurde. Weiterhin muss der Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist zur Beseitigung aufgefordert worden sein.
Erst dann wenn der Vermieter dennoch untätig geblieben, und damit in Verzug geraten ist, oder wenn er die Beseitigung endgültig abgelehnt hat, kann eine Klage Erfolg versprechend sein.
Ehe diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann der Mieter nicht erfolgreich auf Instandsetzung der Mietsache klagen.
Welche Klagemöglichkeiten gibt es?
Der Mieter kann entweder eine Vornahmeklage einreichen, bei der der Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet werden kann, oder aber er reicht eine Zahlungsklage ein, bei der der Vermieter zur Zahlung eines entsprechenden Geldbetrags verurteilt werden kann.
Es ist zudem möglich, für die Zeiten, in denen der Mieter Minderungsrechte geltend machen will, die Höhe der Minderung durch Feststellungsklage zusätzlich zu klären.
Bei der Vornahmeklage kann der Vermieter nicht nur zur Durchführung der konkreten Maßnahme(n) zur Mangelbeseitigung verurteilt werden. Es ist zudem möglich, dass eine Entschädigung zu zahlen ist, wenn innerhalb einer gerichtlich festgelegten Frist keine Vornahme durchgeführt werden sollte. Ziel der Vornahmeklage ist also, die Veranlassung der erforderlichen Maßnahmen.
Hinsichtlich der Frist und der Höhe der Entschädigung kann im Rahmen der Klagebegründung ein Vorschlag unterbreitet werden. Ein solcher sogenannter Nebenanspruch führt auch nicht zu einer Erhöhung des Gegenstandswertes und ist somit auch nicht kostenschädlich. Alternativ kann der Antrag aber auch unbestimmt gestellt werden, so dass die Ausgestaltung vollständig im Ermessen des Gerichts liegt.
Wie läuft das Verfahren ab?
Der erste Schritt ist das Klageverfahren, bei dem der Mieter einen entsprechenden Klageantrag stellen muss, aus dem sich die konkreten Mängel und die bisherigen Versuche zur Beseitigung nachvollziehbar ergeben müssen.
Der zweite Schritt ist das Vollstreckungsverfahren, sofern der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen trotz entsprechenden gerichtlichen Urteils nicht vorgenommen haben sollte. Hierzu sind zum einen die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen (Titel, Klausel, Zustellung) darzulegen und darzustellen, dass der Schuldner sich weigert, die entsprechenden Maßnahmen innerhalb eines angemessenen Zeitraums durchzuführen.
In diesem Schritt kann der Vermieter zur Zahlung eines Betrags zur Vornahme der entsprechenden Maßnahmen gemäß eines entsprechenden Kostenvoranschlags verurteilt werden, damit der Mieter die Maßnahmen auf Kosten des Vermieters durchführen lassen kann.
Wenn ein Notfall vorliegt
Handelt es sich um Wohnungsmängel, deren Beseitigung keinen Aufschub dulden, so kommt das gerichtliche Eilverfahren in Form einer einstweiligen Verfügung in Betracht.
Damit eine einstweilige Verfügung in Betracht kommt, müssen die dem Mieter drohenden Nachteile schwer wiegen und außer Verhältnis zum Schaden, der dem Vermieter droht, stehen. Dies betrifft beispielsweise den Ausfall der Wasser- oder Stromversorgung, einen Heizungsausfall während der Heizperiode, eine Rohrverstopfung, die zu
Wasserschäden in der Wohnung führt etc.
Die einstweilige Verfügung kann eine Vornahmeverfügung zur Erfüllung der Ansprüche des Mieters oder eine Duldungsverfügung sein, bei der der Vermieter die Vornahme durch den Mieter dulden muss. Ob der Mieter Selbstbeseitigungsrechte oder Aufwendungsersatzansprüche hat, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.
Welche weiteren Möglichkeiten hat der Mieter?
Es muss nicht in jedem Fall gleich eine Klage sein. So kann sich der Mieter bei Wohnungs- oder Gebäudemängeln auch an die Bau- und Wohnungsaufsicht des zuständigen Bezirksamts wenden. Die Behörde kann u.a. Bußgelder aber auch Ersatzvornahmen anordnen. Droht durch den oder die Mängel eine Gesundheitsgefahr, kann das Gesundheitsamt informiert werden.
Darüber hinaus kann der Mieter auch über sein Zurückbehaltungsrecht Druck auf den Vermieter ausüben. Hierbei wird ein Teil der Miete bis zur Mängelbeseitigung zurückgehalten, deren Höhe in etwa das drei- bis fünffache der Minderungssumme betragen kann (BGH, 26.03.2003 – Az:
XII ZR 167/01). Erst mit der Mangelbeseitigung entfällt das Zurückbehaltungsrecht und der Mieter muss den zurückbehaltenen Betrag nachzahlen.
Kann der Mieter Schadenersatz verlangen?
Sofern dem Mieter durch die Wohnungsmängel Schäden an seinem Eigentum oder gar seiner Gesundheit entstanden sind, so kann der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, sofern den Vermieter ein Verschulden trifft.
Auch notwendige Aufwendungen, die dem Mieter im Zusammenhang mit Instandsetzungsmaßnahmen entstanden sind, kann der Mieter vom Vermieter ersetzt verlangen.
