Will der Vermieter sein
Besichtigungsrecht ausüben, so kann dies schnell Fragen nach der Zulässigkeit beim Mieter verursachen. Nicht immer passt einem der vom Vermieter vorgeschlagene Termin und vielleicht will man als Mieter dem Vermieter seine Wohnung eigentlich überhaupt nicht „vorführen“.
Grundsätzliches
Zunächst einmal ist zu beachten, dass der Mieter das
Hausrecht an der von ihm gemieteten Wohnung hat und damit auch entscheidet, wer wann seine Wohnung betritt. Dem Vermieter mag die Wohnung zwar gehören, er hat deshalb aber keinen Rechtsanspruch darauf, „seine Wohnung“ wann und wie es ihm gefällt zu besichtigen.
Der Mieter ist deshalb auch nicht ohne weiteres verpflichtet, einen vom Vermieter vorgeschlagenen Besuchstermin zu akzeptieren.
Es gilt aber der Grundsatz von „Treu und Glauben“ (BGH, 04.06.2014 – Az:
VIII ZR 289/13). Dies bedeutet konkret, dass der Mieter nicht berechtigt ist, den Besuch des Vermieters grundlos zu vereiteln. Denn es gibt legitime Gründe des Vermieters, einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vereinbaren zu wollen.
Der Vermieter muss sein Anliegen daher ankündigen und einen Termin vorschlagen. Ist dem Mieter der vorgeschlagene Besuchstermin allerdings ungelegen, kann verlangt werden, dass der Mieter dem Vermieter auf dessen grundsätzlich berechtigtes Besuchsanliegen hin einige Terminvorschläge unterbreitet.
Der Mieter muss also den vom Vermieter vorgeschlagenen Termin nicht akzeptieren, sondern kann vielmehr seinerseits (möglichst schriftlich) zwei bis drei Ausweichtermine, die innerhalb der nächsten Tage liegen, anbieten.
Bei einem unberechtigten Besuchsanliegen kann der Mieter sich sogar ganz verweigern.
Letztlich sind hier beide Vertragsparteien zur Kooperation verpflichtet.
Achtung: Der Vermieter kann einen berechtigten Besichtigungstermin erforderlichenfalls auch gerichtlich durchsetzen, wenn der Mieter sich diesem Anliegen verweigert. Hier droht zudem eine Abmahnung und im Extremfall die Kündigung des Mietverhältnisses. Deshalb sollte ein Besichtigungsgrund immer sehr sorgfältig überprüft werden.
Besichtigungszeiten
Der Vermieter darf die Mietwohnung normalerweise nur an Wochentagen und zu angemessener Tageszeit betreten bzw. besichtigen (in der Regel von 10-13 und 15-18 Uhr) und sollte sich auf eine dem Anlass entsprechende Zeitdauer beschränken.
Auch Termine an Samstagen sind zu den genannten Zeiten zulässig und von der Rechtsprechung akzeptiert (u.a. OLG Frankfurt, 26.06.2009 – Az:
24 U 242/08; AG Köln, 27.09.2000 – Az:
207 C 213/00)
Der Mieter muss sich nicht zwingend auf Terminwünsche einlassen, die sich außerhalb dieses Korridors befinden. Zudem sind bei berufstätigen Mietern auch die Arbeitszeiten zu berücksichtigen. Es kann nicht ohne weiteres erwartet werden, dass der Mieter sich extra frei nimmt. Hier ist ggf. eine Verschiebung auf 19-20 Uhr für beide Seiten zumutbar (LG Frankfurt/Main, 24.05.2002 – Az:
2/17 S 194/01).
Die Besichtigung ist weiterhin ausreichend frühzeitig anzukündigen. Die Ankündigung sollte mindestens 2-3 Tage, besser noch eine Woche vorher angekündigt werden, um dem Mieter Gelegenheit zu geben, entsprechend zu disponieren. Als Minimum sieht die Rechtsprechung hier eine Ankündigung 24 Stunden vorab an.
Besichtigungstermine dürfen sich nicht endlos hinziehen – anerkannt werden üblicherweise Zeiträume von 30-45 Minuten. Stundenlange Termine müssen Mieter nicht hinnehmen. Hier gilt allgemein der Grundsatz, dass der Termin so lange wie nötig aber auch so kurz wie möglich dauern soll.
Wie oft solche Termine zulässig sind, hängt vom konkreten Einzelfall ab.
Termin schriftlich fixieren
Wird eine Terminvereinbarung getroffen, so ist es sinnvoll, wenn dies schriftliche erfolgt bzw. festgehalten wird, damit sich dies im Streitfall notfalls auch nachweisen lässt. Eine Bestätigung per E-Mail oder WhatsApp dürfte in der Regel ausreichend sein.
Besichtigungsrecht im Mietvertrag?
Immer wieder behalten sich Vermieter
mietvertraglich ein anlassloses Besichtigungsrecht vor, welches teilweise sogar ohne Vorankündigung ausgeübt werden darf. Solche Klauseln sind jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam und müssen nicht beachtet werden.
Ausnahme
Lediglich in Ausnahmefällen kann der Vermieter eigenständig einen Besuchstermin festlegen (z.B. für dringende, notwendige Reparaturen oder bei Gefahr im Verzug).
