Kann die Kaution mit der letzten Miete verrechnet werden?

Die Kaution muss vom Vermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet werden, da erst dann vollständig klar ist, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe er noch Ansprüche gegen den Mieter hat. Eine Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten ist daher nicht möglich.

Abwohnen der Kaution kann teuer werden!

Wenn die letzte(n) Miete(n) vom Mieter nicht mehr bezahlt werden, hätte der Vermieter bei zwei rückständigen Monatsmieten das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Da dieser bei einer bestehenden Kündigung ohnehin abläuft, würde sich eine fristlose Kündigung aber rein praktisch auf den Räumungszeitpunkt nicht oder kaum auswirken.

Allerdings kann der Vermieter die rückständigen Mietzahlungen klageweise gegen den Mieter geltend machen und, da die Forderung begründet wäre, erhebliche Prozesskosten für den Mieter verursachen. Ebenso wäre natürlich eine, wenn auch letztlich sinnlose, aber durchaus kostenträchtige Räumungsklage möglich.

Der Vermieter darf die Klage ohne vorherige Mahnung zur Begleichung der Mietschulden einreichen (vgl. LG Berlin, 13.02.2012 - Az: 12 T 1/12). Es ist daher dringend zu empfehlen, die Miete bis zum Ablauf der regulären Mietzeit zu zahlen.

Kein Zugriff des Mieters auf die Mietkaution

Die Mietkaution soll die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag absichern und kann daher nicht nach Gutdünken des Mieters für andere Zwecke verwendet werden.

Die Pflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete endet für den Mieter erst mit Beendigung des Mietvertrags und nicht bereits früher (vgl. OLG Frankfurt, 03.03.2004 - Az: 2 W 10/04).

Wäre eine Aufrechnung zulässig, so würde dies dem Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung zuwiderlaufen (vgl. AG München, 05.04.2016- Az: 432 C 1707/16).

Ausnahme: Der Mieter ist berechtigt, die Einhaltung der dem Vermieter obliegenden Verpflichtung, die Kaution gesondert anzulegen, auch durchzusetzen. So kann er vom Vermieter den Nachweis verlangen, dass die Kaution auch gesetzeskonform auf einem Treuhandkonto angelegt wurde.

Solange der Vermieter dieser gesetzlichen Anlageverpflichtung nicht nachkommt, ist der Mieter grundsätzlich befugt, die geschuldete Mietzahlung bis zur Höhe des Kautionsbetrages zurückzuhalten (vgl. BGH, 20.12.2007 - Az: IX ZR 132/06).

Zugriff des Vermieters auf die Mietkaution

Der Vermieter kann hingegen bereits während des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen, wenn seine Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist oder wenn die Verrechnung auch im Interesse des Mieters liegt. Dies ergibt sich aus der Funktion der Sicherung des Vermieters.

Wurde auf die Mietkaution während des Mietverhältnisses zurückgegriffen, so muss der Mieter die Kaution entsprechend aufstocken.

Mit Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter etwaige - auch streitige - Forderungen gegen den Mieter mit dem Rückzahlungsanspruch aufrechnen, da der Kaution auch eine Verwertungsfunktion zukommt. Der Mieter ist dann auf den Rückforderungsanspruch zu verweisen. In diesem Zusammenhang wird dann geprüft, ob die Aktivforderung besteht (vgl. OLG Karlsruhe, 18.08.2008 - Az: 8 W 34/08).

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