Nutzungsersatzanspruch des Vermieters für die Nutzung einer Wohnung nach Mietende

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Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn - kumulativ - der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er - trotz Kündigung des Mieters - vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht.

Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an. Der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus.

Der Entscheidung lag der nachfolgende Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger war seit September 2016 Mieter einer Wohnung des Beklagten in Hanau. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 1.090 €. Das ordentliche Kündigungsrecht schlossen die Parteien im Mietvertrag wechselseitig für die Dauer von 60 Monaten aus. Bei Vertragsbeginn leistete der Kläger eine Barkaution in Höhe von 2.500 € an den Beklagten.

Im Mai 2017 sprach der Kläger eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. August 2017 aus. In einem - im Oktober 2019 abgeschlossenen - Vorprozess wurde rechtskräftig entschieden, dass diese Kündigung das Mietverhältnis zum 31. August 2017 beendet hat.

Ab Februar 2018 nutzte der Kläger die Wohnung nicht mehr als solche, beließ dort aber noch eine Einbauküche und einige Möbelstücke. Er leistete für die Monate Februar bis einschließlich Mai 2018 sowie Juli und August 2018 - unter Vorbehalt - Zahlungen an den Beklagten in einer Gesamthöhe von 9.270 € (Nettomiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagenmiete). Im September 2018 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich wegen Zahlungsverzugs und forderte den Kläger zur Rückgabe der Mietsache zum 30. September 2018 auf. Am 15. Oktober 2018 gab der Kläger die zur Mietsache gehörenden Schlüssel an den Beklagten heraus.

Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Zahlungen in Höhe von insgesamt 9.270 € sowie der Kaution in Höhe von 2.500 € geltend gemacht. Gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch hat der Beklagte mit behaupteten Gegenansprüchen wegen einer angeblichen Beschädigung der Mietsache einerseits und wegen der Nutzung der Wohnung durch den Kläger in den Monaten Juni, September und Oktober 2018 andererseits aufgerechnet. Den insoweit überschießenden Betrag hat der Beklagte nebst einem behaupteten Nachzahlungsanspruch aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 und 2018 widerklagend geltend gemacht.

Der auf Zahlung von insgesamt 11.770 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht in Höhe von 10.265 € nebst Zinsen stattgegeben; die Klage im Übrigen hat es ebenso wie die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht - im Hinblick auf die Auslegung des § 546a BGB und die bereicherungsrechtliche Bestimmung des „Nutzwerts“ einer Wohnung - zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte allein sein Klageabweisungsbegehren und dieses zuletzt insofern weiter, als er zur Zahlung eines Betrags von mehr als 2.505 € nebst Zinsen verurteilt wurde.