Unterbliebene Schönheitsreparaturen und Sachbeschädigungen: Kann der Vermieter Schadensersatz verlangen?

Haben die Parteien den Zustand der Mietsache im Abnahmeprotokoll insgesamt, soweit die Mängel erkennbar waren, festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so ist in dieser Beschränkung in der Regel der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen.

Ein Nutzungsausfallschaden setzt die Darlegung von konkreten Vermietungsbemühungen voraus. Ein abstrakter Nutzungsausfallschaden ist nicht erstattungsfähig.

Ein Vorhalten der Mietsache für den Zeitraum der Schadensbeseitigung liegt nicht vor.

Hierzu führte das Gericht aus:

Die Kläger haben gegen die Beklagten aus §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages keinen Anspruch auf einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.023,00 € wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Auf die Frage, ob die ursprünglich nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffenden Hauptleistungspflicht nach § 8 des Mietvertrages wirksam auf die Mieter übertragen worden ist, kommt es im Ergebnis nicht an. Denn gemäß § 281 Abs. 1 BGB kann der Vermieter wegen Verletzung der (vertraglich wirksam) überbürdeten Schönheitsreparaturpflicht nur dann Schadenersatz in Geld verlangen, „wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat“ oder einer der in § 281 Abs. 2 BGB normierten Ausnahmetatbestände vorliegt. Dazu muss er dem Mieter die Dekorationsmängel im Einzelnen aufzeigen und ihn unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auffordern.

Zwar mag hier im Ablauf der Frist im ersten Übergabeprotokoll, welche die Beklagten nach Auffassung des Gerichts ungenutzt verstreichen ließen, möglicherweise eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Auch können sich die Beklagten nicht darauf berufen, nur der Beklagte zu 1. habe die Protokolle unterzeichnet. Denn die Beklagten als Ehepaar waren beide Mieter der Wohnung, weshalb sich die Beklagte zu 2. die Erklärungen gemäß § 1357 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. durch eine konkludent erteilte Genehmigung (§ 177 Abs. 1 BGB) zurechnen lassen muss. Schließlich berufen sich auch beide Beklagte auf den Inhalt der Übergabeprotokolle und sehen hierin (zu ihren Gunsten) eine vergleichsweise Regelung im Sinne von § 779 BGB. Es fehlt jedenfalls durch die pauschal getroffene Abrede im Protokoll vom 31.08.2023 und die dort durchgestrichene Mängelliste gerade an einer detaillierten Auflistung von konkreten Renovierungsarbeiten und einer diesbezüglichen Fristsetzung.

Zudem kommt danach eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Sinne von § 8 Ziff. 2 des Mietvertrages gerade nicht mehr in Betracht. Kommt es zu einer Übergabeverhandlung mit Zustandsfeststellung, so ist deren rechtlicher Gehalt durch Auslegung des Einzelfalls zu ermitteln.