Die Kaution wird seit der Mietrechtsreform in den §§ 551 sowie 566 a BGB geregelt.
Grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB. Wie schon bislang, so kann der Vermieter auch nach neuem Recht lediglich den dreifachen Betrag einer Monatsmiete vom Mieter als Kaution verlangen. Neu ist, dass in jedem Falle nur die Nettomiete, d.h. die Miete ohne den Nebenkostenanteil, als Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe dient. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind, ist unerheblich.
Fraglich ist, wie bei einem einheitlichen Mietzins, in den ein Nebenkostenanteil eingerechnet wurde, zu verfahren ist. Der Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die Neufassung der Vorschrift aber den Mieter umfassender schützen will als dies bislang der Fall war, ist wohl davon auszugehen, daß der Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe aus dem Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muss.
Eine Vereinbarung der Parteien, die von den erläuterten Bestimmungen abweicht, ist immer unwirksam, d.h. auch dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt hat.
Eine weitere Neuregelung enthält § 566 a BGB. Die Vorschrift greift ein, wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter Kaution geleistet wurde, vom Vermieter veräußert wird. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die Vorschrift über § 578 BGB. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus der Stellung der Mietsicherheit ein. Neu ist weiterhin, dass die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses den Erwerber auch dann trifft, wenn er die Kaution vom ursprünglichen Vermieter nicht erhalten hat. Der Mieter kann sich demnach immer an den Erwerber halten. Er hat allerdings zusätzlich die Möglichkeit, die Kaution vom ehemaligen Vermieter herauszuverlangen. Das gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber übergeben hat.
Grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB. Wie schon bislang, so kann der Vermieter auch nach neuem Recht lediglich den dreifachen Betrag einer Monatsmiete vom Mieter als Kaution verlangen. Neu ist, dass in jedem Falle nur die Nettomiete, d.h. die Miete ohne den Nebenkostenanteil, als Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe dient. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind, ist unerheblich.
Fraglich ist, wie bei einem einheitlichen Mietzins, in den ein Nebenkostenanteil eingerechnet wurde, zu verfahren ist. Der Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die Neufassung der Vorschrift aber den Mieter umfassender schützen will als dies bislang der Fall war, ist wohl davon auszugehen, daß der Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe aus dem Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muss.
Eine Vereinbarung der Parteien, die von den erläuterten Bestimmungen abweicht, ist immer unwirksam, d.h. auch dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt hat.
Eine weitere Neuregelung enthält § 566 a BGB. Die Vorschrift greift ein, wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter Kaution geleistet wurde, vom Vermieter veräußert wird. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die Vorschrift über § 578 BGB. Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus der Stellung der Mietsicherheit ein. Neu ist weiterhin, dass die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses den Erwerber auch dann trifft, wenn er die Kaution vom ursprünglichen Vermieter nicht erhalten hat. Der Mieter kann sich demnach immer an den Erwerber halten. Er hat allerdings zusätzlich die Möglichkeit, die Kaution vom ehemaligen Vermieter herauszuverlangen. Das gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber übergeben hat.
Stand: (letzte Änderung: 22.04.2026)
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Beitrag von: RAin Alexandra Klimatos und RA Dr. jur. Jens-Peter Voß | Geprüft von: RAin Patrizia Klein und RAin Theresia Donath
Gemäß § 551 BGB darf die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettomiete betragen. Nebenkostenanteile dürfen bei der Berechnung der Kautionshöhe nicht berücksichtigt werden.
Nein, Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen zur Kautionshöhe abweichen, sind stets unwirksam – selbst dann, wenn der Mieter der höheren Kaution ausdrücklich zugestimmt hat.
Gemäß § 566a BGB tritt der Erwerber in die Pflichten bezüglich der Mietsicherheit ein. Der Mieter kann sich zur Rückzahlung nach Mietende an den neuen Eigentümer halten, hat aber zusätzlich die Möglichkeit, die Herausgabe auch vom ehemaligen Vermieter zu verlangen.
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