Mietvertrag: Vorauszahlungsklausel nicht mit Aufrechnungsverbotsklausel kombinieren!

Die mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter die Miete monatlich im voraus zu entrichten hat, ist für wenn sie alleine im Vertrag steht nicht zu beanstanden. Trifft diese Regelung jedoch mit den in den meisten Formularverträgen enthaltenen Klauseln zusammen, nach denen der Mieter mit einer Forderung wegen Schadensersatz aufgrund eines Mangels der Mietsache gar nicht oder erst einen Monat nach schriftlicher Anzeige aufrechnen darf, ist dies rechtlich unzulässig.

Durch das Zusammentreffen der Vorauszahlungs- mit der Aufrechnungsverbotsklausel wird das Minderungsrecht des Mieters zumindest für den Monat, in dem ein Mangel auftritt, in unzulässiger Weise beschränkt. Soweit der Mieter für diesen Monat die Miete bereits entrichtet habe, könne er die Mietzahlung nicht mehr mindern.

Hierzu führte das Gericht aus:

Nach in Rechtsprechung und Schrifttum einhellig vertretener Auffassung begegnet eine auch formularmäßige Bestimmung in Wohnraummietverträgen, nach der der Mietzins abweichend von § 551 Abs. 1 BGB monatlich im voraus zu zahlen ist, keinen Bedenken. Der Senat sieht zu einer hiervon abweichenden Beurteilung jedenfalls für den Regelfall, in dem die Miete um nicht mehr als einen Monat im voraus zu zahlen ist, keinen Anlass. Denn die Klausel hindert den Mieter nicht, seinen Erfüllungsanspruch im Wege des § 320 BGB geltend zu machen und mit einem Anspruch, der ihm wegen Überzahlung der kraft Gesetzes geminderten Miete (§ 537 BGB) aus zurückliegenden Zahlungsperioden zusteht, gegen Mietforderungen späterer Monate aufzurechnen. Dass sich die Verwirklichung des Minderungsanspruches dadurch um ein oder zwei Monate verschiebt, führt noch nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung.