Miete nachgezahlt und trotzdem raus? Die Tücken der Schonfristzahlung bei Mietrückstand

Gerät ein Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, ist die Sorge um den Verlust der eigenen Wohnung groß. Erreichen diese Rückstände eine bestimmte Höhe, entsteht für den Vermieter das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Gesetzgeber hat für diesen Fall jedoch einen Rettungsanker geschaffen: die sogenannte Schonfristzahlung. Viele Mieter wiegen sich nach einer solchen nachträglichen Zahlung in Sicherheit, doch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zeigt deutlich, dass die Gefahr des Wohnungsverlustes damit keineswegs gebannt ist.

Heilung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsrückstands

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist begründet, wenn die Mietrückstände eine Höhe von zwei Bruttomieten erreicht haben. Dabei ist die Zusammensetzung des Rückstands im Einzelnen für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung zunächst irrelevant, solange dieser in einem Zeitraum entstanden ist, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt (vgl. BGH, 24.08.2016 - Az: VIII ZR 261/15). Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt jedoch bereits dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der rückständige Teil der Miete ist dabei nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Liegt eine dieser Varianten des Zahlungsverzugs vor, hat der Vermieter das Recht, die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Der Mieter kann diese Kündigung jedoch durch eine Schonfristzahlung abwenden. Diese Möglichkeit setzt voraus, dass der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Leistet der Mieter oder eine öffentliche Stelle diese Zahlung fristgerecht, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das Mietverhältnis wird in Bezug auf die außerordentliche Kündigung so behandelt, als hätte der Kündigungsgrund nicht bestanden. Die Rechtsfolge der fristlosen Kündigung wird damit geheilt.

Was gilt bei hilfsweiser ordentlicher Kündigung?

Die Praxis zeigt jedoch, dass Vermieter selten nur eine fristlose Kündigung aussprechen. Um die Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern, erklären sie neben der fristlosen Kündigung hilfsweise auch die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Hierbei entsteht für den Mieter ein gravierendes Problem. Während die Schonfristzahlung die fristlose Kündigung aus der Welt schafft, hat sie auf die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine vergleichbare Wirkung.

Die Schonfristzahlung führt nur zur Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, nicht jedoch zu einer Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung (vgl. BGH, 19.09.2018 - Az: VIII ZR 231/17). Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Reihe von Entscheidungen unmissverständlich bestätigt. Selbst wenn der Mieter die Rückstände vollständig begleicht, bleibt die ordentliche Kündigung wirksam (vgl. BGH, 13.10.2021 - Az: VIII ZR 91/20). Das Mietverhältnis endet dann nicht sofort, sondern mit Ablauf der regulären Kündigungsfrist. Diese Rechtsprechung wurde vom BGH auch jüngst erneut bestätigt (vgl. BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 307/21; BGH, 23.07.2025 - Az: VIII ZR 287/23).

Streit zwischen den Instanzen: BGH kontra LG Berlin II

Über Jahre hinweg versuchte das Landgericht Berlin II, eine andere Rechtsauffassung zu etablieren, und hielt beharrlich an der Ansicht fest, dass Mieter, die ihre Mietrückstände rechtzeitig nachzahlen, auch eine ordentliche Kündigung abwenden können (vgl. LG Berlin II, 10.05.2023 - Az: 66 S 258/22). Nach Ansicht des Landgerichts sollte die Schonfristzahlung nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung heilen, wenn diese auf demselben, nunmehr ausgeglichenen Zahlungsrückstand gestützt wird. Das Gericht argumentierte, dass der Gesetzgeber kurzzeitig zahlungsunfähige Mieter nur vor der fristlosen, nicht aber vor der ordentlichen Kündigung schützen wollte, sei nicht offensichtlich.

Dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof jedoch wiederholt eine Absage und hob entsprechende Urteile auf. Die Karlsruher Richter stellten klar, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar ist (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 106/23). Die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung wird durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt. Eine ordentliche Kündigung bleibt daher möglich, wenn die Erheblichkeit der Nichtzahlung gegeben ist, was von der Dauer und Höhe des Zahlungsverzuges abhängt. Der BGH betonte, dass die beschränkte Wirkung des Nachholrechts des Mieters dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht. Richter dürfen diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern (vgl. BGH, 23.10.2024 - Az: VIII ZR 177/23).

Gesetzgeberischer Wille und die Auswirkung einer Schonfristzahlung

Die strikte Trennung der Wirkungen einer Schonfristzahlung auf die unterschiedlichen Kündigungsarten begründet sich in der Systematik des Gesetzes. Die Regelung zur Schonfristzahlung findet sich in § 569 BGB, der explizit die „Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ regelt. Der Wortlaut der Schonfristregelung erfasst ausschließlich die fristlose Kündigung (vgl. BGH, 13.10.2021 - Az: VIII ZR 91/20). Dass die Vorschrift des § 569 BGB im „allgemeinen Teil“ des Kapitels über die Beendigung des Mietverhältnisses steht, ist lediglich dem Umstand geschuldet, dass eine fristlose Kündigung sowohl bei Mietverhältnissen auf unbestimmte als auch auf bestimmte Zeit in Betracht kommt.

Auch historische Argumente stützen diese Sichtweise. Bis zur Mietrechtsreform 2001 war das Nachholrecht des Mieters allein in der die fristlose Kündigung regelnden Bestimmung enthalten. Mit der Reform und der neuen Systematik wollte der Gesetzgeber keine inhaltliche Ausweitung auf die ordentliche Kündigung bewirken. Versuche, im Rahmen späterer Gesetzgebungsverfahren eine Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung einzuführen, scheiterten im Bundestag. Damit hat der Gesetzgeber eine eindeutige Entscheidung getroffen, an die die Gerichte gebunden sind (vgl. BGH, 05.10.2022 - Az: VIII ZR 307/21).

Ausnahmen im Einzelfall: wann den Mieter das Gebot von Treu und Glauben schützt

Zwar führt die Schonfristzahlung nicht automatisch zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung, doch ist die nachträgliche Zahlung bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen. Ein Zahlungsverzug, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Die Pflichtverletzung des Mieters, der innerhalb der Schonfrist den gesamten rückständigen Mietzins begleicht, kann in einem „milderen Licht“ erscheinen (vgl. AG Berlin-Charlottenburg, 01.09.2020 - Az: 225 C 93/20; LG Hamburg, 13.12.2024 - Az: 307 S 40/24).

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