Mietkaution – diese Regeln muss man kennen!

Mietrecht

Die Kaution wird in § 551 sowie § 566 a BGB geregelt. Die grundlegende Regelungen enthält § 551 BGB. Wie schon vor der Mietrechtsreform kann der lediglich den dreifachen Betrag einer Monatsmiete vom Mieter als Kaution verlangen. In jedem Falle dient nur die Nettomiete, d.h. die Miete ohne den Nebenkostenanteil, als Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe. Ob die Nebenkosten als Pauschale oder aber als Vorauszahlung gesondert ausgewiesen sind, ist unerheblich.

Fraglich ist, wie bei einem einheitlichen Mietzins, in den ein Nebenkostenanteil eingerechnet wurde, zu verfahren ist. Der Gesetzestext ist hier nicht einheitlich. Da die Vorschrift den Mieter umfassender schützen soll als dies vor der Mietrechtsreform der Fall war, ist davon auszugehen, dass der Nebenkostenanteil bei der Berechnung der Kautionshöhe aus dem Gesamtmietpreis herausgerechnet werden muss.

Ist die Kaution in Geld zu leisten, so hat der Mieter ein Recht darauf, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten, wobei die erste Zahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Das ist der Zeitpunkt, zu dem die Mietsache nach den vertraglichen Vereinbarungen dem Mieter überlassen werden soll.

Zahlt der Mieter die Restbeträge nicht vereinbarungsgemäß, hat der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht und kann die Übergabe der Wohnung verweigern, bis der Mieter im Austausch die erste Kautionsrate bezahlt.

Anlageform und Zinsen

Überlassenes Geld muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Parteien können selbstverständlich auch eine andere Anlageform vereinbaren, was sich gerade in Zeiten niedriger Zinsen anbietet.

In jedem Fall muss die überlassene Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. Erträge, d.h. in der Regel die Zinsen, stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Der Mieter hat also kein Recht darauf, die Erträge vor Beendigung des Mietverhältnisses vom Vermieter herauszuverlagen.

Einzige Ausnahme: Der Vermieter von Studenten- oder Jugendwohnheimen ist nicht verpflichtet, die Sicherheit zu verzinsen.

Wird kein Geld geleistet, sondern – was möglich ist – eine andere Sicherheit (z.B. eine Mietbürgschaft), so ist der Vermieter selbstverständlich ebenfalls nicht zur Verzinsung verpflichtet.

Eine Vereinbarung der Parteien, die von den vorstehend erläuterten Bestimmungen abweicht, ist immer unwirksam, d.h. auch dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt hat.

Kaution und Verkauf der Wohnung

Die Regelungen des § 566 a BGB greifen ein, wenn vermieteter Wohnraum, für den vom Mieter eine Kaution geleistet wurde, vom Vermieter veräußert wird. Für Gewerberaummietverhältnisse gilt die Vorschrift über § 578 BGB. Die Vorschrift gilt im Gegensatz zu der alten Regelung des § 572 BGB a.F. nur noch für Wohnraummiete und lässt sich in einem Satz zusammenfassen:

Der Erwerber tritt in alle Rechte und Pflichten aus der Stellung der Mietsicherheit ein.

Die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses trifft den Erwerber auch dann, wenn er die Kaution vom ursprünglichen Vermieter nicht erhalten hat.

Der Mieter kann sich also immer an den Erwerber halten. Er hat allerdings zusätzlich die Möglichkeit, die Kaution vom ehemaligen Vermieter herauszuverlangen. Das gilt auch dann, wenn dieser die Kaution an den Erwerber übergeben hat!

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Peter Rompf, Burscheid