Bürgschaft

Mietrecht

Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gem. § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt damit ein Dritter die Haftung für die Mietschulden des Mieters und ggf. für Ersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erteilt wurde, d.h. wenn das Schriftstück vom Bürgen unterzeichnet und dieses dem  Erklärungsempfänger - bei Mietbürgschaft dem Vermieter - übergeben wurde.

Zu unterscheiden ist zwischen einer Ausfallbürgschaft - gesetzlicher Regelfall - und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft, die gesondert vereinbart werden muss. Bei der Ausfallbürgschaft haftet der Bürge nur zweitrangig („subsidiär“), der Gläubiger muss sich daher erst an den Hauptschuldner halten (bei der Mietbürgschaft an den Mieter), bevor er nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen den Hauptschuldner an den Bürgen herantreten kann. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft hingegen kann der Gläubiger ohne weiteres gegen den Bürgen vorgehen; er muss hier nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung beim Hauptschuldner einzutreiben.

Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten und die Kosten der Zwangsvollstreckung).

Tritt der Bürgschaftsfall ein, d.h. bezahlt der Mieter eine fällige Forderung des Vermieters nicht und bleibt - bei der Ausfallbürgschaft - auch eine Zwangsvollstreckung erfolglos, muss der Bürge für die Schulden des Mieters einstehen. Auf den Grund der Nichtzahlung des Mieters kommt es dabei nicht an. Der Bürge hat dann zwar seinerseits einen Regressanspruch gegen den Mieter - ob dieser allerdings durchgesetzt werden kann, hängt letztlich davon ab, wie solvent der Mieter ist.

Freiwillige Bürgschaft im Mietrecht

Vorsicht ist bei einer sogenannten „freiwilligen Bürgschaft“ geboten: Die Mieter-Schutzfunktion des § 551 I BGB findet keine Anwendung. Die Bürgschaft muss nicht auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete begrenzt werden. Die Abgabe einer solchen Bürgschaftserklärung wäre im Ergebnis dennoch wirksam und unterliegt nicht dem Klauselverbot des § 309 BGB.

Der Bürge kann in diesem Fall ggf. unbegrenzt zur vollen Höhe etwaiger Verbindlichkeiten in Anspruch genommen werden – denn wenn ein privater Bürge freiwillig an den Vermieter herantritt, gilt der eigentliche Mieterschutz bei der Kaution nicht.

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